La rehabilitación de fachadas y cubiertas es una de las actuaciones con mayor impacto en la seguridad, habitabilidad, eficiencia energética y valor patrimonial de un edificio. En Murcia, además, cobra especial importancia por la combinación de altas temperaturas, radiación solar intensa, episodios de lluvia torrencial (DANA) y ambientes urbanos con contaminación, que aceleran patologías como fisuras, desprendimientos, humedades y degradación de impermeabilizaciones.
En este artículo encontrarás una guía técnica y normativa —orientada a propietarios, comunidades, administradores de fincas y técnicos— para planificar una intervención con garantías: qué revisar, qué soluciones son habituales, qué exige la normativa (CTE, LOE, PRL, energía) y qué permisos se necesitan.
Si necesitas apoyo desde el diagnóstico hasta la ejecución, en ALEMAN Y PAJARÓN (Murcia) podemos ayudarte con asesoramiento técnico, gestión de proyectos, dirección de obra y tramitación de licencias y permisos.
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1) ¿Qué se entiende por rehabilitación de fachada y de cubierta?
Aunque en el lenguaje cotidiano “rehabilitar” suena a “arreglar”, técnicamente hablamos de actuaciones que pueden incluir:
- Conservación / reparación: sellados, reposición de piezas, saneados, tratamiento de armaduras, reparación de impermeabilizaciones.
- Restauración (patrimonial): recuperación de acabados, cornisas, molduras, azulejería, etc.
- Mejora funcional: aislamiento térmico, mejora acústica, seguridad contra incendios, accesibilidad a cubierta para mantenimiento, ventilación de cámaras, etc.
- Renovación integral de la envolvente: cambios de sistema (por ejemplo, pasar de una fachada tradicional degradada a un sistema SATE o fachada ventilada; o de una cubierta antigua a una cubierta invertida).
En edificios existentes, estas actuaciones suelen tener un objetivo combinado: evitar riesgos (desprendimientos/filtraciones) y reducir el consumo energético.
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2) Patologías más frecuentes en fachadas (y cómo diagnosticarlas)
2.1 Desprendimientos de revestimientos y aplacados
Causas típicas:
- Pérdida de adherencia del mortero o del sistema de anclaje.
- Humedad recurrente (capilaridad, filtración, condensación).
- Dilataciones sin juntas adecuadas.
- Corrosión de anclajes en aplacados.
Criterio clave: si hay riesgo de caída a vía pública, es una actuación prioritaria y puede exigir medidas urgentes (balizamiento, redes, retirada).
2.2 Fisuras y grietas
- Fisuras superficiales: retracciones, movimientos térmicos, mal curado.
- Grietas estructurales: asientos, problemas en forjados, pilares o dinteles.
Criterio técnico: antes de “tapar”, hay que clasificar (actividad, dirección, evolución) y verificar el origen; en algunos casos se requiere instrumentación y control.
2.3 Humedades (el gran enemigo de la envolvente)
- Filtración (lluvia + viento, encuentros mal resueltos).
- Capilaridad (zócalos y arranques).
- Condensación (puentes térmicos, falta de ventilación, aislamiento insuficiente).
Aquí el criterio de proyecto debe alinearse con el CTE DB HS (Salubridad), especialmente el DB HS 1 (protección frente a la humedad).
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3) Patologías más frecuentes en cubiertas (y criterios de intervención)
3.1 Filtraciones por impermeabilización agotada
Materiales envejecidos (láminas asfálticas, PVC/TPO mal ejecutado, puntos singulares sin refuerzo).
Puntos críticos típicos:
- Sumideros y canalones.
- Petos y remates.
- Encuentros con chimeneas, casetones, equipos de climatización.
- Pasos de instalaciones (antenas, placas solares, conductos).
3.2 Condensaciones en cubierta
Frecuentes cuando:
- Falta barrera de vapor (según solución).
- Aislamiento mal posicionado o discontinuo.
- Cubierta no ventilada cuando el sistema lo exige.
3.3 Degradación de tejas o cubiertas inclinadas
- Tejas rotas/desplazadas por viento o falta de fijación.
- Morteros de agarre degradados.
- Lámina bajo teja inexistente o mal colocada.
Criterio técnico esencial: una cubierta no se “parchea” eternamente; si la vida útil está agotada, suele ser más rentable y seguro rehacer el sistema completo, resolviendo de una vez pendientes, evacuación y encuentros.
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4) Marco normativo aplicable (España): lo que debes tener en el radar
La rehabilitación de fachadas y cubiertas no es “obra menor” por defecto. Dependiendo del alcance, afecta a varias capas normativas:
4.1 CTE – Código Técnico de la Edificación
El CTE establece exigencias básicas para edificios. En rehabilitación, se aplica con criterios de intervención en edificio existente (no siempre “como si fuera obra nueva”, pero sí con obligaciones cuando se actúa de forma significativa).
Documentos básicos especialmente relevantes:
- DB HS (Salubridad): humedad, calidad del aire interior, etc.
- DB HE (Ahorro de energía): demanda energética, aislamiento, control de puentes térmicos, etc.
- DB SI (Seguridad en caso de incendio): reacción al fuego de ciertos sistemas de fachada y condiciones de propagación, especialmente en rehabilitaciones con aislantes.
- DB SE (Seguridad estructural): cuando hay reparación de elementos resistentes, anclajes, balcones, cornisas, etc.
Referencia general: Código Técnico de la Edificación (CTE) en Wikipedia:
https://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digoT%C3%A9cnicodelaEdificaci%C3%B3n
Y acceso oficial/consultas (enlace externo útil para técnicos):
https://www.codigotecnico.org/
4.2 LOE – Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999)
Define agentes (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, etc.), obligaciones y responsabilidades en función de daños y plazos. Si la actuación es de entidad (y lo es en muchas rehabilitaciones de envolvente), el encaje LOE es clave para contratar con garantías.
Enlace externo: texto consolidado en BOE
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
4.3 Seguridad y salud en obras: RD 1627/1997
En fachadas y cubiertas el riesgo laboral es alto (trabajos en altura, andamios, líneas de vida). El RD 1627/1997 fija disposiciones mínimas y la necesidad de estudio/plan de seguridad según el caso.
Enlace externo BOE:
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1997-22614
4.4 Certificación energética en rehabilitación: RD 390/2021
Cuando la rehabilitación afecta a la envolvente y se tramitan ayudas o cambios sustanciales, la certificación energética suele ser necesaria (antes/después, o según trámite).
Enlace externo BOE:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-8447
4.5 ITE / Inspección Técnica de Edificios y deber de conservación
La inspección técnica de edificios (ITE) y los instrumentos municipales/autonómicos de control del estado de conservación suelen poner el foco precisamente en fachadas y cubiertas (seguridad, estanqueidad, conservación).
Referencia divulgativa:
[https://es.wikipedia.org/wiki/Inspecci%C3%B3nt%C3%A9cnicadeedificios](https://es.wikipedia.org/wiki/Inspecci%C3%B3nt%C3%A9cnicadeedificios)
Importante: la ITE y sus obligaciones concretas dependen del municipio (ordenanzas) y del marco autonómico. En Murcia conviene revisar el requisito exacto según localidad y antigüedad del inmueble. Si necesitas que lo aterricemos a tu caso, puedes solicitar asesoramiento técnico y definimos ruta de cumplimiento y documentación.
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5) Criterios técnicos clave para decidir la solución de fachada
5.1 Compatibilidad del sistema con el soporte existente
Antes de elegir un sistema (pintura, monocapa, SATE, ventilada, aplacado), hay que verificar:
- Estado del soporte (cohesión, humedad, sales, fisuración).
- Planeidad y resistencia a tracción.
- Presencia de cámaras, puentes térmicos y encuentros conflictivos.
Regla práctica: una fachada con humedad no se “sella” sin más; se corrige la causa y se diseña el sistema para que gestione agua y vapor correctamente.
5.2 Aislamiento térmico: SATE vs fachada ventilada (y cuándo conviene cada una)
- SATE (ETICS): muy eficiente para reducir demanda, resuelve puentes térmicos si está bien proyectado, coste competitivo. Requiere ejecución cuidada en zócalos, coronaciones y encuentros.
- Fachada ventilada: excelente para control higrotérmico y durabilidad; muy buena en rehabilitación cuando se busca un acabado resistente y se quiere “regularizar” la fachada existente.
Normativa vinculada: CTE DB HE (demanda y envolvente) y, según el sistema, requisitos de reacción al fuego (DB SI y normativa de producto).
5.3 Detalles constructivos: donde se gana o se pierde la obra
Los fallos más caros casi siempre están en:
- Juntas de dilatación y sellados perimetrales.
- Encuentros con carpinterías (alféizares, vierteaguas, jambas).
- Forjados y frentes de forjado (puentes térmicos).
- Coronación de petos y albardillas.
- Remates en medianeras y cambios de plano.
Un buen proyecto incluye planos de detalle, especificación de materiales, compatibilidades y control de ejecución. Para ello, contar con dirección de obra reduce desviaciones y patologías futuras.
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6) Criterios técnicos clave para decidir la solución de cubierta
6.1 Tipología de cubierta y sistema recomendado
- Cubierta plana convencional: impermeabilización sobre soporte, aislamiento debajo (más sensible a temperatura de lámina).
- Cubierta invertida: aislamiento sobre impermeabilización (XPS típico), muy habitual por durabilidad si está bien resuelta la protección y el lastrado.
- Cubierta inclinada: teja o panel, con lámina bajo teja y correcta ventilación.
El criterio no es “cuál es mejor”, sino cuál se adapta a:
- Uso (transitable/no transitable, instalaciones).
- Pendientes disponibles.
- Exigencias térmicas (CTE HE).
- Riesgo de condensaciones (CTE HS).
- Mantenimiento previsto.
6.2 Evacuación de aguas: cálculo y redundancia
En episodios de lluvia intensa, el sistema debe contemplar:
- Pendientes reales (no teóricas).
- Sumideros suficientes y rebosaderos de seguridad.
- Impermeabilización reforzada en puntos singulares.
- Compatibilidad con canalones/bajantes existentes.
Este apartado es crítico en Murcia por la lluvia torrencial puntual: una cubierta “que aguanta” lluvia normal puede fallar en episodios extremos.
6.3 Puentes térmicos y puntos singulares
En rehabilitación de cubierta, los puentes térmicos típicos son:
- Encuentro cubierta-peto.
- Casetones de escalera.
- Perímetros de lucernarios.
- Zonas con instalaciones.
CTE DB HE obliga a tratarlos de forma coherente (continuidad del aislamiento).
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7) Permisos, licencias y documentación habitual (en Murcia)
El procedimiento exacto depende del ayuntamiento y del alcance, pero en rehabilitación de envolvente es frecuente necesitar:
- Licencia urbanística o declaración responsable / comunicación previa (según ordenanza y entidad de la obra).
- Proyecto técnico (cuando el alcance lo exige) o memoria técnica.
- Estudio/plan de seguridad y salud (si aplica).
- Ocupación de vía pública (andamios, contenedores).
- Gestión de residuos de construcción y demolición (RCD).
- En casos concretos: intervención en edificio protegido, informe de patrimonio.
Para evitar retrasos y requerimientos, es recomendable tramitarlo con apoyo técnico desde el inicio. En ALEMAN Y PAJARÓN gestionamos el paquete completo de licencias y permisos y la gestión integral del proyecto, coordinando documentación, seguridad y ejecución.
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8) Control de calidad y criterios de recepción: cómo asegurarte de que está bien hecho
Una rehabilitación de fachada/cubierta debe incluir controles como:
- Verificación de soporte (humedad, cohesión, planimetría).
- Control de espesores y solapes en impermeabilización.
- Ensayos o comprobaciones en anclajes (aplacados/ventiladas).
- Pruebas de estanqueidad en cubiertas (cuando proceda).
- Revisión de encuentros y sellados (checklist de puntos singulares).
- Libro de mantenimiento y recomendaciones de conservación.
Esto no solo mejora el resultado: también protege a la propiedad ante conflictos y facilita garantías.
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9) Costes: qué variables mueven el presupuesto (y cómo optimizar)
En fachadas y cubiertas, el coste depende principalmente de:
- Estado real del soporte (si hay que sanear mucho o tratar estructura).
- Necesidad de andamio, plataformas, líneas de vida.
- Tipo de sistema (SATE, ventilada, aplacado, monocapa, etc.).
- Nivel de mejora energética (espesor y continuidad del aislamiento).
- Complejidad de encuentros y número de huecos.
- Trabajos complementarios (carpinterías, barandillas, petos, instalaciones).
Optimización inteligente: invertir en un sistema bien detallado y ejecutado suele ahorrar en mantenimiento, filtraciones y consumo energético. Si además se coordina bien la obra, se reducen tiempos y sobrecostes.
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10) ¿Cuándo es imprescindible contar con técnicos (y no solo con una empresa ejecutora)?
Es especialmente recomendable (y a menudo obligatorio) cuando:
- Hay riesgo de desprendimientos o actuación en altura relevante.
- Se renueva de forma significativa la envolvente térmica.
- Se interviene en estructura, anclajes, balcones, cornisas.
- Hay edificio con protección o condicionantes urbanísticos.
- Se requiere licencia con proyecto o coordinación de seguridad y salud.
En ALEMAN Y PAJARÓN puedes apoyarte en:
- Dirección de obra para control técnico y calidad.
- Asesoramiento técnico para diagnóstico, alternativas y estrategia normativa.
- Diseño de espacios y soluciones constructivas cuando la rehabilitación incluye mejora estética y funcional.
- Gestión de proyectos para coordinar industrialización, plazos, compras y oficios.
- Reformas integrales si la actuación de envolvente se integra con interiores e instalaciones.
- Conoce el equipo en nuestra página y revisa proyectos realizados.
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11) Checklist final (rápido) antes de rehabilitar fachada y cubierta
- ¿Hay riesgo para personas por desprendimientos? (prioridad máxima).
- ¿Se ha hecho un diagnóstico de humedades/fisuras con causa raíz?
- ¿La solución cumple CTE HS (humedad) y CTE HE (energía)?
- ¿Se han resuelto puntos singulares (carpinterías, petos, sumideros)?
- ¿La obra requiere proyecto, licencia, andamio, ocupación de vía pública?
- ¿Hay plan de seguridad (RD 1627/1997) y medios adecuados?
- ¿Se definió un control de calidad y criterios de recepción?
- ¿Incluye mantenimiento (limpieza de canalones, revisión de sellados, etc.)?
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Rehabilitar bien es intervenir con criterio (y con normativa)
Una fachada o una cubierta rehabilitadas sin criterio suelen “aguantar” poco: reaparecen filtraciones, aparecen condensaciones nuevas, se abren fisuras o surgen desprendimientos por incompatibilidad de materiales. En cambio, cuando se aborda con diagnóstico, detalle constructivo y cumplimiento normativo, la rehabilitación se convierte en una inversión: más confort, menos consumo, más seguridad y más valor inmobiliario.
Si estás valorando rehabilitar tu edificio en Murcia o alrededores, solicita apoyo profesional: con un buen asesoramiento técnico podemos ayudarte a definir la solución óptima, el encaje normativo, el presupuesto realista y la documentación necesaria; y con dirección de obra asegurar que se ejecuta como debe.
