Reformar un local comercial no es “pintar y abrir”. Es una intervención técnica y normativa que afecta a seguridad contra incendios, accesibilidad, ventilación, instalaciones eléctricas y climatización, además de licencias y plazos. Si no se planifica bien, el riesgo típico es triple: sobrecostes, retrasos y problemas con la licencia de apertura/actividad.
En esta guía te dejo un checklist completo —pensado para Murcia y aplicable en la mayoría de municipios— para que empieces con criterio. Si quieres que lo aterricemos a tu caso (tipo de actividad, local concreto, presupuesto y calendario), en ALEMAN Y PAJARON podemos ayudarte desde el primer día con asesoramiento técnico y gestión de proyectos.
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1) Antes de diseñar: define la actividad real (y su impacto normativo)
Lo primero no es el plano: es responder con precisión:
- ¿Qué actividad vas a desarrollar? (tienda, clínica, hostelería, estética, oficina, gimnasio…)
- ¿Habrá cocina, extracción de humos o procesos con calor?
- ¿Aforo estimado y si es pública concurrencia?
- ¿Horario, música, maquinaria? (impacto acústico)
- ¿Se venderán productos peligrosos o habrá almacenamiento relevante?
Esto condiciona todo: desde si necesitas salida de humos hasta el tipo de extintores, recorridos de evacuación, potencia eléctrica, ventilación, aislamiento acústico o exigencias de accesibilidad.
Consejo práctico: muchas reformas se encarecen porque el negocio “evoluciona” a mitad de obra (por ejemplo, de “comercio” a “bar con cocina”). Alinea la actividad desde el principio y valida la viabilidad técnica del local.
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2) Comprueba la viabilidad urbanística y del edificio (no todo local vale para todo)
Antes de invertir en diseño y obra:
- Compatibilidad urbanística: uso permitido en esa zona/edificio.
- Limitaciones del local:
- Si es sótano/semisótano: ventilación, evacuación, accesibilidad.
- Ancho de fachada y posibilidad de rótulos, toldos, etc.
- Comunidad de propietarios: salida de humos, máquinas exteriores, horarios, vibraciones.
- Situación administrativa previa:
- ¿Tiene licencia anterior? ¿Está caducada? ¿Es para otra actividad?
- ¿Hay obras/instalaciones ejecutadas sin legalizar?
Aquí es donde un buen equipo técnico te ahorra dinero: se detectan bloqueos típicos (por ejemplo, imposibilidad de ejecutar una salida de humos o de cumplir accesibilidad sin perder media tienda).
Si quieres, podemos revisar el local contigo y definir una estrategia completa de licencias y obra desde licencias y permisos.
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3) Licencias y trámites: obra + actividad (son dos “mundos” que deben encajar)
En España (y en Murcia, en general), hay que distinguir:
- Títulos habilitantes para la actividad: declaración responsable / comunicación previa / licencia (según el caso).
- Títulos para la obra: obra menor, obra mayor, comunicación previa, etc. (según alcance).
Además, existe un marco estatal que impulsa declaración responsable/comunicación previa para muchas actividades comerciales, como referencia la Ley 12/2012 (medidas de liberalización del comercio), que facilita la tramitación en determinados supuestos.
Puntos críticos:
- Que la obra proyectada sea coherente con la actividad: no sirve tramitar “tienda” y ejecutar instalaciones de “restauración”.
- Documentación técnica: memoria, planos, cumplimiento normativo, presupuesto, certificados, etc.
- Coordinación con industria/instaladores habilitados (electricidad, climatización, PCI…).
Si no quieres ir “a ciegas”, lo ideal es centralizarlo en una gestión integral desde proyecto hasta apertura. En ALEMAN Y PAJARON lo trabajamos así: proyecto + licencias + dirección + obra. Puedes verlo en reformas integrales y dirección de obra.
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4) Normativa técnica clave que suele aplicar (y por qué te afecta)
Aunque cada local es un caso, estas son las “familias” normativas que más condicionan una reforma:
4.1 CTE (Código Técnico de la Edificación)
El CTE (aprobado por RD 314/2006) establece exigencias básicas de seguridad y habitabilidad. En locales existentes, su aplicación depende del tipo de intervención, pero en la práctica suele exigirse justificar mejoras/adecuación en aspectos clave.
Documentos básicos especialmente relevantes:
- DB-SI: seguridad en caso de incendio (evacuación, compartimentación, materiales, señalización, etc.).
- DB-SUA: seguridad de utilización y accesibilidad.
- DB-HS: salubridad (ventilación, humedad…).
- DB-HE: eficiencia energética (iluminación, envolvente, instalaciones…).
Referencia oficial del CTE (Ministerio):
https://www.codigotecnico.org/
4.2 Incendios: evacuación, aforo y “pública concurrencia”
En locales con presencia de público, el diseño debe garantizar:
- Recorridos y salidas de evacuación adecuados.
- Puertas, anchos, sentido de apertura cuando aplique.
- Sectorización/compartimentación si procede.
- Medios de protección: extintores, señalización, alumbrado de emergencia, detección, BIEs, etc. (según riesgo y superficie).
El error típico: diseñar “bonito” sin reservar espacios para cuartos técnicos, pasos de instalaciones, puertas RF, etc.
4.3 Accesibilidad (DB-SUA)
Afecta muchísimo a:
- Entrada (escalón: rampa/plataforma/solución alternativa viable).
- Itinerario interior (anchos, giros).
- Mostrador accesible.
- Aseo adaptado (si aplica por uso/superficie/criterio de normativa aplicable).
Un mal planteamiento aquí puede obligarte a rehacer distribución, solados, puertas y baños.
4.4 Electricidad (REBT) y locales de pública concurrencia
El REBT (RD 842/2002) y sus ITC determinan cómo debe ser la instalación eléctrica. En locales de pública concurrencia se endurecen requisitos (protecciones, alumbrado de emergencia, materiales, etc.).
BOE REBT (RD 842/2002):
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2002-18099
4.5 Climatización y ventilación (RITE)
El RITE (RD 1027/2007) regula condiciones de eficiencia, mantenimiento, calidad del aire interior, etc., para instalaciones térmicas (climatización, ventilación).
BOE RITE (RD 1027/2007):
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2007-15820
En locales comerciales, la ventilación no es un “extra”: es salud, confort, legalidad y, a menudo, requisito para la propia licencia.
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5) El “orden correcto” para no repetir obra (metodología recomendada)
Una reforma de local eficiente suele seguir este orden:
- Análisis previo (actividad + viabilidad + normativa + mediciones).
- Diseño y distribución con enfoque de negocio (ventas/experiencia) y normativo.
- Proyecto técnico / memoria y estrategia de licencias.
- Presupuesto real con partidas completas (demoliciones, instalaciones, PCI, acabados, tasas, OCT/coordinación si aplica).
- Planificación: compras, plazos, suministros, permisos de comunidad, etc.
- Ejecución con dirección de obra: control de calidad, cambios, certificaciones.
- Legalización de instalaciones y documentación final para apertura.
Si te interesa que el diseño responda al negocio (flujo de clientes, escaparate, iluminación comercial, zonas calientes/frías) sin perder de vista normativa, encaja muy bien empezar por un servicio de diseño de espacios.
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6) Costes que muchos olvidan (y luego “aparecen”)
Presupuesta desde el inicio:
- Tasas municipales (obra/actividad) y visados/colegios si proceden.
- Ensayos o certificaciones (acústica, instalaciones, protección contra incendios).
- Legalización de instalaciones (boletines, certificaciones, puesta en marcha).
- Señalética obligatoria, alumbrado de emergencia, extintores y mantenimiento.
- Adaptaciones por accesibilidad.
- Refuerzo o adecuación de ventilación/climatización (RITE).
- Trabajos nocturnos o limitaciones de horario en centro urbano.
- Protección de elementos comunes del edificio y fianzas.
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7) Errores frecuentes al reformar un local comercial (y cómo evitarlos)
- No validar la salida de humos antes de alquilar/comprar.
- Diseñar sin normativa y “arreglarlo” en obra (carísimo).
- Infravalorar instalaciones: electricidad y climatización suelen ser el mayor coste oculto.
- No contemplar accesibilidad desde la distribución inicial.
- Ahorro mal entendido en materiales: lo barato sale caro por mantenimiento y durabilidad.
- Cambios continuos por falta de un proyecto definido y control de obra.
- No coordinar licencias: terminar obra y descubrir que falta documentación para abrir.
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8) Checklist rápido antes de empezar (imprimible)
- [ ] Actividad definida (incluye aforo, procesos, cocina/música/maquinaria).
- [ ] Viabilidad urbanística confirmada.
- [ ] Condicionantes del edificio y comunidad revisados (humos, máquinas, fachada).
- [ ] Estrategia de licencias: actividad + obra.
- [ ] Layout validado con normativa (evacuación, accesibilidad, incendios).
- [ ] Instalaciones dimensionadas (electricidad REBT, climatización/ventilación RITE).
- [ ] Presupuesto completo con partidas “invisibles”.
- [ ] Plan de plazos y compras (suministros críticos).
- [ ] Dirección de obra y control documental para la apertura.
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9) Por qué contar con un equipo técnico desde el minuto 1 marca la diferencia
Una reforma de local comercial es una inversión para facturar. Cada semana de retraso es coste directo y oportunidad perdida. Un enfoque profesional (proyecto + licencias + obra) reduce incertidumbre, evita retrabajos y acelera la apertura.
En ALEMAN Y PAJARON trabajamos en Murcia con una visión técnica y práctica: desde la definición de la actividad y el diseño hasta la tramitación y la ejecución. Puedes conocernos mejor en quiénes somos y ver ejemplos reales en proyectos. Si quieres, también podemos encargarnos de toda la gestión de proyectos y la dirección de obra para que llegues a la apertura con todo cerrado: obra, instalaciones y documentación.
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10) Enlaces externos útiles (normativa y referencias oficiales)
- Código Técnico de la Edificación (CTE): https://www.codigotecnico.org/
- BOE – RD 314/2006 (CTE): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2006-5515
- BOE – RD 842/2002 (REBT): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2002-18099
- BOE – RD 1027/2007 (RITE): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2007-15820
- BOE – Ley 12/2012 (liberalización comercio): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-14639
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¿Vas a reformar un local en Murcia?
Si me dices tipo de actividad, m², si el local es “en bruto” o ya estaba en uso, y el barrio/municipio, puedo orientarte con un esquema de licencias y un plan de obra realista. Y si quieres delegarlo, lo más rápido es empezar con nuestro asesoramiento técnico y la tramitación de licencias y permisos.
