Reformar una vivienda no es solo “tirar un tabique y cambiar la cocina”. Es un proceso con implicaciones técnicas, legales, de seguridad, de eficiencia energética y de coordinación de gremios. Si se hace bien, ganas confort, reduces consumos, revalorizas el inmueble y evitas sanciones o problemas futuros (ventas, alquiler, seguros, comunidad de propietarios, etc.).
En esta guía te explicamos paso a paso cómo abordar una reforma en Murcia (y en España en general), qué normativa suele aplicar y qué documentación conviene preparar. Si quieres un acompañamiento integral, en ALEMAN Y PAJARON (Murcia) podemos ayudarte desde el primer croquis hasta el cierre de obra: proyecto, licencias, dirección técnica, coordinación y ejecución.
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1) Define objetivos y alcance: ¿qué tipo de reforma necesitas?
Antes de hablar de permisos o presupuestos, toca acotar qué quieres conseguir:
- Reforma parcial: cocina, baño, suelos, carpintería interior, pintura.
- Reforma integral: redistribución, instalaciones nuevas (electricidad, fontanería, climatización), carpintería exterior, aislamiento, etc.
- Rehabilitación: actuaciones que afectan a estructura, fachada, cubierta o elementos comunitarios.
- Cambio de uso (p. ej., local a vivienda): casi siempre implica proyecto, cumplimiento normativo exhaustivo y licencia.
Consejo técnico: haz una lista por prioridades (imprescindible / deseable) y otra por condicionantes (presupuesto, plazos, vivir dentro durante la obra, etc.). En esta fase encaja muy bien un servicio de asesoramiento técnico para evitar decisiones “carísimas” a mitad de obra.
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2) Comprueba la viabilidad técnica del inmueble (antes de diseñar)
Una reforma seria empieza con una “radiografía”:
2.1. Estado de estructura y elementos críticos
- Si hay fisuras, flechas en forjados, humedades persistentes, corrosión en balcones, etc., hay que diagnosticar antes de demoler.
- En edificios antiguos o con patologías, puede ser recomendable revisar si existe obligación o antecedentes de ITE/IEE (según municipio y antigüedad).
2.2. Instalaciones existentes
- Electricidad: cuadros antiguos, falta de tierra, secciones insuficientes, circuitos mezclados.
- Fontanería/saneamiento: tuberías viejas, bajantes comunitarias, pendientes, ventilaciones.
- Climatización/ACS: equipos, salida de humos, potencia, ubicación de unidades exteriores.
2.3. Medición y levantamiento
No te fíes de “metros de escritura”. Un levantamiento real (planos y mediciones) reduce cambios y extras.
Para reformas con complejidad, contar con gestión de proyectos desde el inicio evita improvisaciones y te permite decidir con datos.
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3) Diseño y distribución: lo bonito debe ser viable (y legal)
La distribución afecta a:
- funcionalidad (circulaciones, almacenaje),
- iluminación/ventilación,
- instalaciones (recorridos y registros),
- y, muy importante, a normativa.
En vivienda, es frecuente querer:
- abrir cocina al salón,
- mover baños,
- añadir un segundo baño,
- integrar terraza,
- ampliar huecos.
Pero ojo: no todo lo que se desea es ejecutable sin tocar estructura, elementos comunes o sin permisos. Un buen trabajo de diseño de espacios aterriza el concepto a una solución construible y optimizada.
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4) Aspectos legales clave antes de empezar (Murcia / España)
4.1. ¿Necesito licencia? ¿Comunicación previa? ¿Declaración responsable?
Depende del tipo de obra y de la ordenanza municipal. De forma general en España:
- Obra menor (frecuente): actuaciones interiores sin afección estructural ni cambios sustanciales (según municipio). Suele tramitarse por comunicación previa o declaración responsable con documentación básica y tasas.
- Obra mayor: cuando hay afección estructural, cambios de fachada, ampliación, intervención relevante en elementos comunes, etc. Normalmente exige proyecto técnico y licencia.
En el Ayuntamiento de Murcia (y otros de la Región) existen procedimientos de comunicación previa para determinadas obras, con verificación documental y pago de tasas/impuestos.
Como referencia fiscal, muchos ayuntamientos aplican el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) sobre el presupuesto, además de tasas administrativas (el porcentaje exacto lo fija la ordenanza local).
Si quieres evitar errores típicos (trámite incorrecto, falta de documentos, paralización), lo más eficaz es delegar en un equipo que gestione de forma integral licencias y permisos.
4.2. Comunidad de propietarios (LPH): permisos y límites
Si vives en edificio, la Ley de Propiedad Horizontal es clave:
- En tu vivienda puedes hacer obras si no alteras seguridad, estructura, configuración exterior o elementos comunes.
- Afectar a fachada, patios, bajantes, forjados, muros estructurales, carpinterías exteriores con impacto estético, etc., puede requerir autorización de la comunidad y además licencia municipal.
Recomendación práctica: pide por escrito permisos cuando afectes a elementos comunes (bajantes, salidas de humos, unidades exteriores, etc.).
4.3. Seguridad y salud en obra
En obras de construcción aplica el Real Decreto 1627/1997, que regula disposiciones mínimas de seguridad y salud. En la práctica, según el tipo de obra, puede requerirse:
- Estudio/Estudio básico,
- Plan de seguridad,
- Coordinación de seguridad y salud,
- control de empresas y autónomos en obra.
Esto no es burocracia: reduce accidentes, responsabilidades y parones.
4.4. Gestión de residuos (escombros)
En reformas hay obligaciones de gestión de residuos de construcción y demolición conforme al RD 105/2008 (trazabilidad, contenedor autorizado, justificantes, etc.). Muchos ayuntamientos exigen fianza o acreditación del gestor.
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5) Normativa técnica que suele aplicar en una reforma de vivienda
Aunque sea una reforma, hay exigencias técnicas que aparecen cuando “tocas” ciertos elementos:
5.1. CTE (Código Técnico de la Edificación)
El CTE es el marco principal en España para seguridad y habitabilidad. En reformas, se aplica en lo que sea razonable según el alcance, y especialmente cuando:
- intervienes en envolvente (aislamiento, ventanas),
- haces redistribuciones que afectan a ventilación/evacuación,
- modificas instalaciones, protección contra incendios en ciertos casos, etc.
El Documento Básico DB HE (Ahorro de Energía) es especialmente relevante si mejoras envolvente o instalaciones (aislamiento, carpinterías, etc.). Puedes consultar el marco general del CTE aquí: Código Técnico de la Edificación (Wikipedia).
5.2. Instalaciones térmicas (RITE)
Si cambias caldera, aerotermia, conductos, climatización centralizada o ciertos elementos de ACS/calefacción, puede aplicar el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios) y sus requisitos de eficiencia, documentación y puesta en servicio.
5.3. Electricidad (REBT) y “boletín”
Al renovar instalación eléctrica o hacer cambios importantes, suele ser necesario un CIE/boletín y cumplir el REBT. Esto es habitual en reformas integrales: nuevo cuadro, nuevos circuitos, tomas, protecciones, etc.
5.4. Certificado de eficiencia energética (CEE)
El RD 390/2021 regula el certificado. En términos prácticos:
- es obligatorio para venta o alquiler,
- y en ciertas reformas/rehabilitaciones puede ser exigible disponer de documentación energética actualizada.
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6) Proyecto técnico y documentación: qué se prepara según el caso
No todas las reformas requieren proyecto “visado”, pero sí conviene trabajar con documentación clara.
6.1. Documentación habitual (según alcance)
- Memoria y planos de estado actual y reformado.
- Mediciones y presupuesto (base para ICIO, control económico y comparativas).
- Pliego de calidades.
- Planificación (cronograma).
- Seguridad y salud (estudio básico o estudio).
- Gestión de residuos.
Si hay obra mayor o intervención relevante, lo normal es redactar proyecto y contar con dirección de obra para asegurar cumplimiento técnico, control de ejecución y certificaciones.
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7) Contratación y presupuesto: cómo evitar desviaciones
Errores típicos:
- presupuesto sin mediciones,
- calidades ambiguas (“azulejo estándar”),
- no incluir partidas de protección, demoliciones, gestión de residuos,
- no definir quién tramita licencias y boletines.
Buenas prácticas:
- Presupuesto desglosado por partidas con mediciones.
- Calidades definidas por marca/modelo o prestaciones mínimas.
- Forma de pago por hitos (demoliciones, instalaciones, acabados).
- Garantías y plazos.
- Anexos: planos, cambios, extras.
Si buscas un enfoque “sin sorpresas”, una reforma integral bien gestionada con proyecto y dirección técnica suele reducir desviaciones frente a una obra “a ojo”.
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8) Paso a paso de obra (secuencia técnica recomendada)
La secuencia varía, pero en vivienda funciona muy bien esta lógica:
- Implantación y protecciones (zonas comunes, ascensor, suelos, polvo).
- Demoliciones y retirada de escombros (con contenedor/gestor autorizado).
- Estructura (si aplica): refuerzos, apeos, nuevos huecos (con cálculo y control).
- Albañilería: tabiques, recrecidos, trasdosados.
- Instalaciones:
- fontanería/saneamiento,
- electricidad y telecomunicaciones,
- climatización/ventilación.
- Cierres y aislamiento (ventanas, envolvente interior si procede).
- Revestimientos: yesos, alicatados, suelos.
- Carpinterías interiores y mobiliario (cocina, armarios).
- Pintura y remates.
- Equipamiento final: sanitarios, griferías, mecanismos eléctricos, luminarias.
- Pruebas, puesta en marcha y documentación: boletines, manuales, garantías.
Clave: si se cambia distribución de baños/cocina, la coordinación de instalaciones es la diferencia entre una obra limpia o un cúmulo de rozas y parches.
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9) Control de calidad, dirección técnica y cierre
Durante la obra conviene controlar:
- replanteos (medidas reales),
- niveles y planeidad,
- pruebas de estanqueidad,
- aislamientos y puentes térmicos en carpinterías,
- protecciones eléctricas,
- sellados en zonas húmedas,
- ventilaciones (extractores, rejillas, pasos de aire).
Al cerrar:
- acta de fin de obra (si procede),
- documentación de instalaciones (boletines),
- garantías,
- dossier de calidades y mantenimiento.
Para ver enfoques y resultados reales, puedes visitar la sección de proyectos ejecutados o conocer al equipo en ALEMAN Y PAJARON.
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10) Casos especiales muy frecuentes (y donde más se falla)
Abrir cocina al salón (tirar tabiques)
- Determinar si el muro es de carga o arriostra.
- Replantear instalaciones (campana/extracción, enchufes, tomas de agua).
- Solución de ventilación y olores.
Mover baño de sitio
- Pendientes de desagüe, ventilación de bajantes.
- Impermeabilización y prueba.
- Compatibilidad con elementos comunes (bajantes comunitarias).
Cambiar ventanas y mejorar aislamiento
- Impacto estético en fachada (comunidad + normativa municipal).
- Prestaciones térmicas/acústicas.
- Encuentros y sellados (clave para condensaciones).
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11) Preguntas frecuentes (rápidas)
¿Puedo empezar sin licencia si es “solo interior”?
Depende del municipio y del alcance. Muchas obras interiores requieren al menos comunicación previa/declaración responsable y pago de tasas/ICIO. Empezar sin tramitar puede acarrear paralización y sanciones.
¿Siempre necesito arquitecto/ingeniero?
No siempre, pero en obra mayor, estructura, cambios relevantes o para asegurar cumplimiento y control, es altamente recomendable contar con técnico y, cuando corresponda, dirección de obra.
¿Qué pasa si vivo en comunidad?
Si afectas a elementos comunes o fachada, normalmente necesitas autorización de la comunidad y además licencia municipal.
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¿Quieres reformar en Murcia con seguridad (técnica y legal) y sin improvisaciones?
Si estás planificando una reforma (parcial o integral) en Murcia, en ALEMAN Y PAJARON podemos ayudarte con un enfoque completo: definición de alcance, diseño, proyecto, tramitación de licencias, dirección técnica y ejecución. Empieza por una visita y diagnóstico con asesoramiento técnico o solicita directamente la gestión integral del proyecto para tener plazos, costes y documentación bajo control desde el primer día.
