Reformar un piso antiguo es una de las inversiones más rentables y satisfactorias… y también una de las más delicadas desde el punto de vista técnico. En viviendas de más de 30–40 años es muy habitual encontrar instalaciones obsoletas, patologías ocultas (humedades, fisuras, corrosión), deficiencias acústicas y térmicas, e incluso materiales hoy regulados (como amianto). La diferencia entre una reforma “bonita” y una reforma segura, legal y duradera está en diagnosticar bien y proyectar mejor.
En esta guía te explicamos los problemas típicos al reformar pisos antiguos, cómo se detectan y qué soluciones de ingeniería y arquitectura se aplican hoy con garantías. Si estás en Murcia o alrededores, en ALEMAN Y PAJARON podemos ayudarte desde el primer diagnóstico hasta el final de obra con asesoramiento técnico, dirección de obra y gestión integral del proyecto.
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1) Instalación eléctrica antigua: riesgos, límites y cómo renovarla bien
Problemas habituales
En pisos antiguos es frecuente encontrar:
- Ausencia de toma de tierra o tierra deficiente.
- Cuadros antiguos sin protecciones adecuadas (diferenciales/magnetotérmicos insuficientes).
- Cables con aislamiento envejecido (riesgo de calentamiento e incendio).
- Secciones de cable inadecuadas para consumos actuales (inducción, horno, AA, termo, etc.).
- Enchufes insuficientes y circuitos “mezclados” sin criterio.
Soluciones técnicas recomendadas
- Reforma completa de la instalación: cuadro nuevo, líneas nuevas y circuitos separados por usos.
- Toma de tierra verificada y medida (no “suposiciones”).
- Protecciones coordinadas: diferenciales, magnetotérmicos y, cuando conviene, protección contra sobretensiones.
- Previsión de cargas actuales y futuras (AA por conductos, aerotermia, punto de recarga, etc.).
Normativa clave: el REBT (Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, RD 842/2002) y sus ITC. Referencia:
- BOE / REBT: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2002-18099
Consejo de obra: si vas a rozar paredes, aprovecha para hacer una instalación nueva completa. “Parchear” lo existente suele salir más caro a medio plazo y complica legalización y seguridad.
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2) Fontanería y saneamiento: tuberías viejas, fugas y malos olores
Problemas habituales
- Tuberías metálicas antiguas con corrosión interna (pérdida de caudal, coloración, fugas).
- Bajantes envejecidas (PVC antiguo o fundición con juntas deterioradas).
- Sifonados defectuosos: olores por falta de ventilación de la red.
- Griferías y llaves de corte inexistentes o inaccesibles.
Mención importante: en viviendas muy antiguas pueden aparecer tuberías de plomo en tramos interiores o acometidas antiguas (cada caso requiere verificación en obra y criterio sanitario).
Soluciones técnicas
- Sustitución completa por multicapa/PEX/cobre según diseño y accesibilidad.
- Diseño de red con llaves de corte por zonas (cocina/baños).
- Renovación de desagües con pendientes correctas y ventilación adecuada.
- Pruebas de presión y estanqueidad antes de cerrar rozas.
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3) Humedades: el “enemigo silencioso” (y cómo no equivocarse con la solución)
Tipos típicos en pisos antiguos
- Capilaridad (baja desde el terreno): más común en plantas bajas.
- Filtraciones (fachada/cubierta/terrazas superiores).
- Condensaciones (viviendas frías y mal ventiladas, puentes térmicos).
Diagnóstico correcto (antes de picar)
- Medición de humedad en paramentos.
- Revisión de encuentros: petos, vierteaguas, bajantes, juntas.
- Análisis de ventilación real de la vivienda (extractores, ventanas, hábitos).
Soluciones técnicas por causa
- Capilaridad: barrera química/inyección + saneado de revestimientos + sistemas transpirables; en casos graves, soluciones constructivas específicas.
- Filtración: impermeabilización correcta (láminas, morteros, resinas según soporte) y reparación del origen (no solo “pintura antimoho”).
- Condensación: mejorar envolvente térmica + ventilación (natural o mecánica) y reducir puentes térmicos.
Normativa técnica de referencia: CTE DB HS (Salubridad), que exige condiciones de ventilación y control de humedad.
- CTE (web oficial): https://www.codigotecnico.org/
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4) Estructura y forjados: fisuras, viguetas, flechas y patologías “serias”
Lo que suele aparecer
- Fisuras por movimientos, asientos o retracciones (no todas son estructurales, pero hay que leerlas).
- Forjados con flecha (suelo que “hunde” o vibra).
- Corrosión en elementos metálicos y daños por humedad persistente.
- En edificios de ciertas épocas pueden existir patologías del hormigón (ojo: el término “aluminosis” se usa popularmente en España para referirse a problemas en forjados con cemento aluminoso; siempre requiere diagnóstico técnico).
Qué se hace en una reforma responsable
- Inspección previa: catas puntuales, revisión de apoyos, encuentros y cargas.
- Si hay indicios, informe estructural con propuestas: refuerzos, sustituciones parciales, control de cargas, etc.
- Si se cambian usos o se abren huecos, cálculo y detalles constructivos (no “abrir y ya está”).
Si necesitas una reforma con cambios de distribución, derribos o aperturas, es clave contar con dirección de obra profesional para controlar seguridad, técnica y normativa en cada fase.
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5) Tabiques, falsos techos y sorpresas: lo oculto encarece
Problemas típicos
- Tabiques de mala calidad o mal asentados (fisuran al redistribuir).
- Enfoscados que se desprenden por humedad o por sales.
- Falsos techos con instalaciones “creativas” y empalmes fuera de norma.
- Rozas excesivas que debilitan fábricas antiguas.
Soluciones
- Planificación de rozas y pasos con criterio.
- Trasdosados técnicos cuando interesa integrar instalaciones y mejorar acústica/térmica.
- Control de calidad en yesos/morteros (compatibilidad con soportes antiguos).
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6) Aislamiento térmico y eficiencia energética: confort real y ahorro
Un piso antiguo suele tener:
- Fachadas sin aislamiento.
- Carpinterías antiguas con infiltraciones.
- Puentes térmicos en pilares, frentes de forjado, cajas de persiana.
Soluciones habituales en reforma interior
- Trasdosado interior con aislamiento (lana mineral, PIR, etc.) bien ejecutado para evitar condensaciones intersticiales.
- Cambio de ventanas a prestaciones actuales (doble/triple vidrio según orientación y ruido).
- Tratamiento de cajas de persiana y puntos singulares.
- Mejora de climatización: bombas de calor eficientes y buen dimensionado.
Si estás valorando aerotermia o bombas de calor, el rendimiento depende muchísimo de aislamiento y estanqueidad. A veces la mejor inversión no es “una máquina grande”, sino reducir pérdidas.
Marco normativo y técnico: CTE (DB HE, ahorro de energía) y, en instalaciones térmicas, el RITE.
- BOE / RITE: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-15820
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7) Ruido entre vecinos: acústica en edificios antiguos (y cómo mejorarla)
Problemas típicos
- Forjados que transmiten impacto (pasos, sillas).
- Medianeras ligeras o con encuentros rígidos.
- Instalaciones (bajantes) que “suena todo”.
Soluciones eficaces
- Suelo flotante con lámina resiliente + recrecido.
- Trasdosados acústicos desacoplados (estructura + lana mineral + placa).
- Tratamiento de bajantes (aislamiento específico y soportación antivibratoria).
- Sellados perimetrales y control de puentes acústicos.
Referencia normativa: CTE DB HR (Protección frente al ruido).
- CTE DB HR (documentos del CTE): https://www.codigotecnico.org/
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8) Seguridad contra incendios y evacuación: lo que afecta en una reforma
En viviendas, muchas exigencias se concentran en:
- Materiales, reacción al fuego en ciertos elementos,
- Evacuación en zonas comunes (portal, escaleras),
- Instalaciones y pasos de sectorización en edificios.
La aplicabilidad exacta depende del alcance de la obra (no es lo mismo reforma interior sin afectar elementos comunes que intervenciones mayores). Por eso es importante plantear el alcance con un técnico y tramitarlo correctamente.
Referencia: CTE DB SI (Seguridad en caso de incendio).
- Documentos CTE DB SI: https://www.codigotecnico.org/
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9) Materiales peligrosos: amianto y otros “clásicos” en edificios antiguos
Amianto (uralita, bajantes, aislamientos, etc.)
En edificios antiguos puede aparecer en:
- Bajantes/fibrocemento,
- Cubiertas en patios/azoteas,
- Conductos o elementos aislantes.
No se retira “por cuenta propia”: la retirada está regulada y debe realizarla una empresa inscrita y con procedimiento aprobado cuando corresponde.
Normativa clave: RD 396/2006 (disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a trabajos con riesgo de exposición al amianto).
- BOE / RD 396/2006: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2006-12297
Si sospechas presencia de amianto, antes de demoler conviene realizar identificación y planificar gestión de residuos.
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10) Licencias y permisos en Murcia: el error que más retrasos genera
Uno de los problemas más habituales no es técnico, sino administrativo: empezar sin el título habilitante correcto o sin documentación suficiente. En función del alcance, puede requerirse:
- Declaración responsable o comunicación previa en algunos casos.
- Licencia de obra (menor o mayor, según actuación y ordenanzas).
- Proyecto técnico y dirección facultativa cuando procede.
- Gestión de residuos, ocupación de vía pública (contenedor), andamios, etc.
Como cada municipio aplica su ordenanza y procedimientos, lo recomendable es revisar el caso concreto. En ALEMAN Y PAJARON te ayudamos con la tramitación de licencias y permisos para evitar paradas de obra, sanciones o “modificados” por falta de encaje normativo.
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11) Problemas de distribución: cuando el diseño no está alineado con la técnica
En pisos antiguos, redistribuir bien no es solo “tirar tabiques”:
- Hay que respetar bajantes, patinillos y ventilaciones.
- Cuidar luces y recorridos de instalaciones.
- Evitar cocinas/baños “imposibles” por pendientes o ventilación.
- Optimizar iluminación natural y circulación.
Una buena reforma empieza por el diseño de espacios: se gana confort, se reduce obra innecesaria y se evitan soluciones forzadas que luego dan problemas.
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12) Control de costes y plazos: por qué una vivienda antigua “se dispara”
Causas típicas de sobrecoste:
- Falta de diagnóstico (humedades ocultas, instalaciones irrecuperables).
- Medición incompleta y partidas sin definir.
- Cambios constantes de distribución y acabados.
- Falta de coordinación de gremios.
Solución profesional:
- Levantamiento y definición previa + mediciones claras.
- Planificación y coordinación.
- Dirección de obra y control de calidad.
- Un proyecto bien planteado minimiza imprevistos.
Si quieres una intervención de principio a fin, puedes ver cómo trabajamos en reformas integrales y ejemplos reales en nuestros proyectos.
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Checklist técnico antes de comprar o reformar un piso antiguo
- ¿La instalación eléctrica cumple criterios actuales (cuadro, tierra, circuitos)?
- ¿Fontanería y saneamiento están para cambiar o se pueden conservar tramos?
- ¿Hay indicios de humedades? (moho, salitre, pintura abombada, olor)
- ¿El suelo vibra o está vencido? ¿Fisuras repetitivas?
- ¿Ventanas y envolvente: entra frío/calor/ruido?
- ¿Aparece amianto en patios, bajantes o cubiertas?
- ¿La reforma necesita proyecto, DR o licencia? ¿Hay elementos comunes afectados?
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Reformar con garantías en Murcia: técnica, normativa y resultados
Un piso antiguo puede quedar espectacular, pero lo importante es que quede seguro, eficiente y sin patologías recurrentes. Si quieres plantear tu reforma con criterio técnico desde el minuto uno (y con números realistas), en ALEMAN Y PAJARON podemos acompañarte con:
- asesoramiento técnico (diagnóstico, viabilidad, soluciones)
- gestión de proyectos (planificación, coordinación)
- dirección de obra (control técnico y de calidad)
- licencias y permisos (tramitación y seguridad jurídica)
- reforma integral (ejecución completa)
Conoce más sobre el equipo en ALEMAN Y PAJARON y, si ya tienes un piso fichado, podemos ayudarte a detectar riesgos antes de empezar a demoler.
