La fachada es mucho más que la “cara” del edificio: es envolvente térmica, barrera frente al agua, elemento de seguridad (desprendimientos y fuego), y en muchos casos un elemento protegido por planeamiento o normativa patrimonial. Por eso, cualquier intervención —desde reparar fisuras hasta instalar un SATE o sustituir carpinterías— debe abordarse con criterio técnico y con los permisos adecuados.
En este artículo tienes una guía completa (técnica y normativa) para actuar con seguridad en fachadas en España, con foco práctico en Murcia. Si necesitas que lo aterricemos a tu caso (presupuesto, licencias, soluciones y dirección técnica), en ALEMAN Y PAJARON podemos ayudarte desde el primer diagnóstico con nuestro servicio de asesoramiento técnico y la gestión integral del proyecto.
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1) ¿Qué se considera “intervención en fachada”?
A efectos técnicos y de licencias, son intervenciones en fachada (entre otras):
- Reparación de revestimientos (enfoscados, monocapas, aplacados, pintura técnica).
- Saneado de cornisas, vuelos y balcones, reparación de armaduras y hormigón, sellados.
- Rehabilitación energética: SATE, fachada ventilada, insuflado de cámara, mejora de puentes térmicos.
- Sustitución de carpinterías y persianas/cajones (impacto energético y estético).
- Impermeabilizaciones en encuentros: cubierta–fachada, petos, alféizares, antepechos.
- Actuaciones por seguridad: desprendimientos, riesgo estructural local, anclajes, refuerzos.
- Instalaciones en fachada: unidades exteriores de climatización, conductos, salidas de humos, paneles, etc.
- Actuaciones en edificios catalogados o en entornos con protección urbanística.
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2) Normativa clave que condiciona el diseño (España)
2.1. Código Técnico de la Edificación (CTE): el marco técnico principal
Las soluciones de fachada suelen justificarse (en obra nueva y, en rehabilitación, “en la medida de lo viable”) con exigencias del CTE, especialmente:
- DB HS 1 (Protección frente a la humedad): criterios para limitar filtraciones y condensaciones; muy relevante en remates, sellados, goterones, barreras y continuidad de capas.
- DB HE (Ahorro de energía): cuando mejoras la envolvente (SATE, ventilada, carpinterías), el proyecto/ memoria debe justificar prestaciones energéticas y coherencia de la intervención.
- DB SI (Seguridad en caso de incendio): en fachadas con aislamiento (SATE/ventilada), el comportamiento al fuego y la configuración del sistema (incluidos encuentros, huecos, barreras cortafuego en ventiladas, etc.) es un punto crítico.
- DB SUA (Seguridad de utilización y accesibilidad): afecta a barandillas, antepechos, riesgo de caídas en balcones y huecos, así como a determinadas condiciones de uso.
Referencia general: Código Técnico de la Edificación (CTE) (fuente divulgativa: Wikipedia) y documentación oficial en el portal del CTE.
2.2. LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) y responsabilidades
En rehabilitación de fachada, según alcance, aparecen agentes y responsabilidades (promotor, proyectista, dirección facultativa, constructor, etc.). La LOE (Ley 38/1999) ordena el marco de agentes de la edificación y sus obligaciones.
Cuando la intervención tiene entidad (por ejemplo, sustitución integral del revestimiento con sistema industrializado, rehabilitación energética completa, refuerzos, cambios sustanciales), suele ser recomendable —y muchas veces exigible— contar con dirección técnica. En ALEMAN Y PAJARON podemos asumir la dirección de obra para asegurar control de ejecución, seguridad, certificaciones y cierre documental.
2.3. Seguridad y salud en obra: RD 1627/1997 y trabajos en altura
Cualquier fachada implica riesgo (andamios, plataformas, trabajos verticales). Dos referencias habituales:
- Real Decreto 1627/1997, disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción (obligaciones, coordinación, estudio/plan de seguridad según casos).
- Real Decreto 2177/2004, relativo a trabajos temporales en altura (selección de equipos, condiciones de seguridad).
Además, en andamios es habitual aplicar criterios técnicos asociados a normas europeas (p. ej., familia UNE-EN 12811 como referencia de requisitos de prestaciones para andamios de fachada, entre otras).
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3) Normativa “no técnica”: propiedad horizontal, urbanismo y ocupación de vía pública
3.1. Comunidad de propietarios (fachada = elemento común)
En la mayoría de edificios residenciales, la fachada es elemento común, por lo que la intervención requiere acuerdos según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esto es clave cuando:
- se aprueba rehabilitación integral,
- se instalan sistemas de aislamiento exterior,
- se cambia la estética (color, materiales, carpinterías),
- se actúa sobre balcones/cerramientos.
Antes de contratar, conviene definir: alcance, presupuesto, mayorías necesarias, reparto de costes y licencias.
3.2. Licencia urbanística / declaración responsable / comunicación previa
No existe una regla única para toda España: depende del tipo de obra y de la ordenanza municipal. Aun así, como orientación:
- Pintado o reparación menor sin afección a estructura/imagen: puede tramitarse como comunicación o declaración responsable (según municipio).
- Cambio de acabado, actuación integral, SATE, ventilada, intervención en cornisa/balcones, medios auxiliares ocupando vía pública: suele requerir licencia de obra y/o autorizaciones específicas.
En Murcia, si hay andamio o contenedor en vía pública, normalmente necesitarás un permiso de ocupación de vía pública (trámite municipal específico).
Si quieres evitar retrasos, sanciones o “paradas de obra”, lo más eficiente es tramitarlo de forma ordenada desde el inicio con un técnico. ALEMAN Y PAJARON lo gestiona como parte del servicio de licencias y permisos.
3.3. Edificios protegidos y entornos BIC/catalogación
Si el inmueble está en un ámbito protegido (catálogo municipal, conjunto histórico, entorno de protección), la intervención en fachada puede necesitar:
- informe favorable de patrimonio,
- condiciones de materiales y color,
- limitación de soluciones (por ejemplo, SATE exterior no visible, o soluciones interiores/mixtas).
En estos casos la fase de diseño es crítica para compatibilizar normativa y prestaciones. Podemos ayudarte desde el diseño de espacios y soluciones y la estrategia de permisos.
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4) Diagnóstico: el paso que más ahorro genera (y el que más se omite)
Antes de decidir “picar y volver a enfoscar”, conviene diagnosticar el origen del daño. Lo habitual es combinar:
- Inspección visual y mapeo de lesiones: fisuras (activas/pasivas), desprendimientos, eflorescencias, biodeterioro.
- Comprobación de adherencia (revestimientos), detección de oquedades.
- Humedades: capilaridad, filtración por lluvia, condensación superficial/intersticial.
- Patologías de hormigón armado: carbonatación, corrosión de armaduras, recubrimiento insuficiente.
- Puentes térmicos: frentes de forjado, pilares, cajas de persiana, encuentros con medianeras.
- Revisión de remates: albardillas, goterones, sellados de carpinterías, vierteaguas.
- Evaluación de riesgo si hay caída de piezas a vía pública (medidas urgentes).
Este diagnóstico se traduce en una solución técnica realista y una medición coherente. Si lo necesitas, podemos arrancar con un asesoramiento técnico y preparar una hoja de ruta de intervención (técnica + administrativa).
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5) Soluciones técnicas frecuentes en fachadas (ventajas, límites y detalles críticos)
5.1. Reparación de fisuras y grietas (no todo se “masilla”)
Objetivo: recuperar estanqueidad y durabilidad sin “maquillar” un problema activo.
- Fisuras finas en revestimientos: sellados elásticos, pinturas elastoméricas o sistemas con malla embebida si hay microfisuración generalizada.
- Grietas activas (movimiento por dilataciones, asiento, encuentros): hay que resolver la causa (juntas, remates, compatibilidad de materiales) y usar sellantes elásticos o juntas de movimiento correctamente dimensionadas.
- Grietas estructurales: requieren evaluación específica (no es un simple “arreglo de fachada”).
Detalles que suelen fallar:
- ausencia de malla en cambios de soporte,
- falta de juntas,
- sellados mal adheridos o sin imprimación.
5.2. Saneado de desprendimientos y riesgo a vía pública
Cuando hay piezas sueltas (cornisas, aplacados, monocapa disgregado), la prioridad es seguridad:
- balizado y protección,
- retirada controlada,
- evaluación del soporte y anclajes,
- reparación con morteros compatibles y sistemas certificados.
Si hay aplacados, el punto crítico es comprobar anclajes, oxidación, sujeción, y si el sistema admite reparación parcial o exige sustitución.
5.3. Rehabilitación energética: SATE (ETICS)
El SATE (aislamiento térmico por el exterior con mortero y malla + acabado) es una de las soluciones más rentables para reducir demanda energética, mejorar confort y mitigar condensaciones.
Ventajas:
- mejora global de la envolvente, reduce puentes térmicos (especialmente frentes de forjado),
- rapidez de ejecución (comparado con fachada ventilada),
- amplia variedad de acabados.
Límites y precauciones:
- requiere buena planificación de arranques, zócalos, encuentros con carpinterías y remates superiores,
- cuidado con impacto en alineaciones, vuelos, huecos y estética urbana,
- justificación de reacción al fuego y configuración del sistema (especial atención en edificios de cierta altura y en medianeras/huecos).
Si el edificio está en un entorno protegido o con alineaciones estrictas, puede haber condicionantes urbanísticos.
5.4. Fachada ventilada
Solución premium cuando se busca:
- altas prestaciones térmicas y de durabilidad,
- acabado resistente (cerámico, piedra, HPL, composite, etc.),
- buen comportamiento frente a lluvia y radiación.
Puntos críticos:
- diseño de subestructura y anclajes (soporte existente),
- control de encuentros y barreras en cámara (especialmente por incendio y sectorización),
- gestión de puentes térmicos en fijaciones.
Suele ser más costosa, pero reduce mantenimiento y mejora prestaciones si está bien diseñada.
5.5. Insuflado en cámara (si existe)
Cuando hay cerramiento de doble hoja con cámara accesible, el insuflado (lana mineral, celulosa, etc.) puede ser una opción:
- rápida,
- menos invasiva exteriormente,
- útil en edificios donde no se puede modificar la imagen exterior.
Limitaciones:
- no corrige puentes térmicos de frentes de forjado,
- requiere comprobar continuidad de cámara y ausencia de humedades previas.
5.6. Impermeabilización y remates (la “patología silenciosa”)
Muchas humedades no se resuelven “pintando”: nacen en remates mal ejecutados.
Elementos clave:
- albardillas con pendiente y goterón,
- sellados de carpintería y vierteaguas,
- encuentro cubierta–fachada,
- petos y coronaciones,
- bajantes y puntos singulares.
Aquí manda el criterio de HS 1: continuidad de la barrera frente al agua y compatibilidad de materiales.
5.7. Carpinterías y huecos (cuando la fachada “pierde por la ventana”)
Cambiar ventanas puede ser la medida más perceptible para el usuario, pero hay que coordinarla con la intervención de fachada:
- posición de la carpintería respecto al aislamiento (ideal: alinearla para reducir puente térmico),
- sellado perimetral (cintas, espumas certificadas, barreras de vapor según caso),
- cajón de persiana (uno de los mayores puentes térmicos).
En comunidades, ojo con estética: color, particiones y tipología suelen estar reguladas o pactadas.
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6) Tramitación y documentación habitual (para hacerlo bien y “cerrar” la obra)
Dependiendo del alcance, es común preparar:
- Memoria técnica o proyecto (según intervención y exigencia municipal).
- Pliego y mediciones: para contratar con claridad (evita sobrecostes por indefinición).
- Estudio/Plan de Seguridad y Salud (según RD 1627/1997 y tipología de obra).
- Gestión de residuos y justificación de retirada (muy habitual en obra de rehabilitación).
- Permiso de ocupación de vía pública (andamios, contenedores, acopios).
- Certificados finales y documentación para comunidad/propiedad.
Para que la obra llegue a buen puerto, la diferencia entre “reparar” y “rehabilitar de verdad” suele estar en la dirección de obra: control de puntos singulares, verificación de anclajes, pruebas de adherencia, revisión de mallas, espesores, remates y sellados.
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7) Caso especial: Inspecciones del edificio (ITE/IEE) y conservación
En muchas ciudades y CCAA existen mecanismos de inspección del parque edificatorio (ITE/IEE) que empujan a actuar sobre fachadas por deber de conservación y seguridad. Si tu edificio ha recibido requerimientos, lo recomendable es:
- evaluar técnicamente,
- priorizar medidas urgentes,
- planificar intervención con licencias y presupuesto,
- ejecutar con control.
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8) Errores típicos en intervención de fachadas (y cómo evitarlos)
- Intervenir sin diagnóstico: se repinta y reaparece la patología.
- No resolver remates: el agua entra por coronaciones, vierteaguas o juntas.
- Elegir sistema por precio, no por compatibilidad: soporte antiguo + mortero rígido = fisuras.
- SATE sin cuidar arranques y huecos: problemas de humedad, estética y durabilidad.
- Andamios sin planificación administrativa: sanciones o paradas por ocupación de vía pública.
- No coordinar comunidad/vecinos: conflictos por estética, ruidos, plazos y sobrecostes.
- No justificar reacción al fuego cuando corresponde: riesgo técnico y problema legal.
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9) Cómo trabajamos en ALEMAN Y PAJARON (Murcia): de la patología a la obra ejecutada
Si estás valorando intervenir una fachada (edificio residencial, local comercial o nave), el enfoque más seguro es:
- Arrancar con diagnóstico + alternativa técnica mediante asesoramiento técnico.
- Definir solución y alcance con gestión de proyectos (presupuesto, plazos, comparativa de sistemas).
- Tramitar licencias y permisos (obra, ocupación vía pública, condicionantes urbanísticos).
- Ejecutar con control real mediante dirección de obra.
- Si la intervención se integra en una mejora global del edificio (portales, interiores, instalaciones), lo abordamos como reforma integral.
Puedes ver trabajos y enfoques de intervención en nuestro apartado de proyectos y conocer al equipo en nosotros.
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10) Checklist rápida antes de empezar (para propietarios, comunidades y administradores)
- ¿La patología es de humedad, fisura, desprendimiento o energía (o todo a la vez)?
- ¿Hay riesgo a viandantes? (medidas urgentes primero)
- ¿El edificio está catalogado o con condiciones estéticas en fachada?
- ¿La comunidad ha aprobado el alcance y presupuesto según LPH?
- ¿Hace falta licencia y ocupación de vía pública para andamios/contenedores?
- ¿La solución elegida está justificada con CTE (HS/HE/SI/SUA) “en la medida de lo viable”?
- ¿Hay dirección técnica y control de puntos singulares?
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¿Quieres que te digamos qué solución encaja con tu fachada en Murcia?
Si nos indicas: tipo de edificio, altura, lesiones (con fotos si puedes), orientación y si hay cámara/aislamiento existente, te proponemos una estrategia técnica y administrativa realista, con medición y planificación. Empieza por nuestro asesoramiento técnico o solicita directamente la gestión del proyecto para llevarlo “de la licencia al acabado”, sin improvisaciones.
