Una reforma integral no es “cambiar suelos y pintar”: es un proyecto complejo que afecta a estructura (a veces), distribución, instalaciones, eficiencia energética, habitabilidad, seguridad, acústica, protección contra incendios y, sobre todo, a una tramitación administrativa que si se gestiona mal puede traducirse en paradas de obra, sobrecostes o problemas para vender/alquilar la vivienda después.
En esta guía tienes un método realista y profesional, pensado para que tomes decisiones con criterio, minimices riesgos y llegues a obra con todo atado. Si estás en Murcia o alrededores, en ALEMÁN Y PAJARÓN podemos ayudarte desde el primer croquis hasta la entrega de llaves, con gestión integral del proyecto, diseño de espacios y dirección de obra.
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1) Define el alcance real de la reforma (y decide si será “integral” de verdad)
Antes de pedir presupuestos, define el alcance técnico. Estas son las categorías más habituales:
A. Reforma “integral” sin tocar estructura
- Cambios de distribución sin muros de carga
- Renovación completa de electricidad, fontanería, saneamiento
- Cocina y baños nuevos
- Carpintería interior, suelos, falsos techos, iluminación, climatización
B. Reforma integral con cambios estructurales
- Aperturas en muros portantes, refuerzos, eliminación de elementos, etc.
- Requiere proyecto técnico y un control mucho más estricto
C. Reforma integral con mejora energética (muy recomendable)
- Ventanas, aislamiento interior/exterior, renovación de equipos, ventilación, etc.
- Es la vía más directa para confort + ahorro + revalorización y para encajar en posibles ayudas.
Una forma rápida de ordenar prioridades es separar lo “bonito” de lo “crítico”:
- Crítico: instalaciones, humedades, ventilación, aislamiento acústico, seguridad eléctrica, evacuación de humos si aplica.
- Bonito: acabados, pintura, decoración, iluminación escénica.
Si necesitas aterrizar qué es viable y qué no, este servicio te evita errores caros: asesoramiento técnico.
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2) Conoce las limitaciones del edificio y de la comunidad (antes de diseñar)
En vivienda en bloque, muchas “ideas perfectas” chocan con elementos comunes o normativa comunitaria:
- Bajantes, patinillos, shunts, conductos
- Fachada (cambiar ventanas o cerrar balcones suele requerir criterios comunes)
- Forjados (suelo radiante, recrecidos, cargas)
- Salidas de humos
- Ruido y horarios de obra
- Afectación a vecinos (vibraciones, polvo, cortes de agua)
Además, la Ley de Propiedad Horizontal establece reglas para obras que afectan a elementos comunes o alteraciones exteriores. Antes de empezar, conviene revisar estatutos y, si corresponde, solicitar permiso/ratificación en junta (evita conflictos y paralizaciones).
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3) Estudio previo: el “diagnóstico” que te ahorra miles de euros
Una reforma integral bien planteada empieza con un levantamiento y diagnóstico. Imprescindible:
- Medición real (planos “as built”)
- Comprobación de verticalidad, desplomes y nivelaciones
- Estado de instalaciones existentes (cuadros, secciones, canalizaciones, llaves, desagües)
- Humedades (capilaridad, filtraciones, condensaciones)
- Ventilación real en baños/cocina
- Evaluación acústica básica (especialmente si hay dormitorios a patios ruidosos)
- Identificación de posibles muros de carga (ojo: no se “supone”; se verifica)
Aquí se decide también si es recomendable incorporar:
- Ventilación mecánica (en reformas profundas suele marcar la diferencia)
- Mejoras de aislamiento térmico y control solar
- Mejora de estanqueidad y carpinterías
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4) Diseño y distribución: funcionalidad, instalaciones y luz (en ese orden)
El diseño no debe empezar por Pinterest; debe empezar por cómo se vive la casa y por dónde pueden ir las instalaciones.
Claves de un buen diseño de reforma integral
- Minimizar recorridos de fontanería y saneamiento (menos rozas, menos riesgos)
- Ubicar cocina/baños cerca de bajantes siempre que sea posible
- Planificar iluminación por capas: general + tarea + ambiente
- Almacenaje integrado (armarios, altillos, lavadero)
- Puertas correderas donde aporte valor (no por moda)
- Compatibilizar muebles reales con pasos mínimos
Si quieres que el diseño sea bonito y ejecutable sin improvisaciones, la parte de diseño de espacios es donde se gana la reforma.
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5) Proyecto técnico, memoria y documentación: cuándo hace falta y por qué conviene
Dependiendo del alcance, puede bastar una memoria y planos o ser obligatorio un proyecto técnico completo (y en muchos casos, aunque no sea estrictamente obligatorio, es lo más inteligente para controlar coste/plazo/calidad).
Un proyecto bien hecho incluye:
- Planos de estado actual y reformado
- Planos de demolición y albañilería
- Planos de electricidad e iluminación
- Planos de fontanería y saneamiento
- Ventilación/climatización (si procede)
- Mediciones y presupuesto (base para comparar ofertas)
- Pliego de calidades (define “qué se compra” exactamente)
En España, el marco general de exigencias en edificación se apoya en el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece prestaciones mínimas (seguridad, salubridad, energía, etc.). Tenerlo presente desde el diseño evita soluciones que “quedan bien” pero no funcionan.
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6) Licencias y permisos: el punto que más retrasos provoca
En una reforma integral el gran cuello de botella suele ser la tramitación municipal (y, a veces, el permiso de comunidad).
¿Qué trámites puede haber?
- Licencia urbanística (obra mayor en muchos supuestos)
- Declaración responsable / comunicación previa (en obras de menor entidad, según ordenanza)
- Pago de tasas e impuestos (frecuentemente aparece el ICIO, calculado como porcentaje del presupuesto)
- Gestión documental adicional si hay contenedor, ocupación de vía pública, etc.
Cada ayuntamiento concreta procedimiento, documentación y plazos. En Murcia, lo normal es que tengas que justificar adecuadamente presupuesto, seguridad, gestión de residuos y, según casos, presentar proyecto.
Para evitar idas y venidas, conviene delegar esta fase en un equipo que tramita a diario: licencias y permisos.
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7) Seguridad y salud: obligatorio en obra (y no es un trámite “de papel”)
En obras de construcción se aplica el Real Decreto 1627/1997, que regula disposiciones mínimas de seguridad y salud. Según el tipo de obra, puede requerirse estudio o estudio básico, coordinación, etc.
¿Qué implica en la práctica?
- Planificar demoliciones y trabajos con polvo/sílice
- Trabajos eléctricos y cortes seguros
- Orden y limpieza, acopios, medios auxiliares
- Control de accesos y protección de zonas comunes
Esto reduce accidentes, conflictos con vecinos y paradas por inspección.
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8) Gestión de residuos (RCD): contenedor, gestor y documentación
Las reformas generan Residuos de Construcción y Demolición (RCD): escombros, yesos, maderas, metales, plásticos, sanitarios, etc. En España, la referencia normativa es el Real Decreto 105/2008, que obliga a una gestión adecuada (entrega a gestor autorizado y documentación).
Buenas prácticas:
- Separación en obra cuando sea viable
- Contenedor con ubicación legal
- Justificantes de entrega (especialmente si el ayuntamiento los solicita)
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9) Presupuesto: cómo comparar ofertas sin caer en trampas
Pedir “un presupuesto de reforma integral” con una frase y sin documentación es la receta del desastre. Para comparar bien, necesitas:
- Mediciones (m² reales, metros lineales, unidades)
- Calidades definidas (modelo o rango de precio de sanitarios, griferías, suelo, carpinterías)
- Alcance claro de instalaciones (puntos, circuitos, mecanismos, cuadro)
- Qué incluye y qué no (retirada de escombros, protección de ascensor, pintura, remates)
Señales de alerta
- Presupuestos muy bajos sin desglose
- Partidas ambiguas (“varios”, “a definir”)
- Instalación eléctrica sin detallar circuitos ni protecciones
- Fontanería sin especificar materiales ni recorridos
Si quieres una reforma cerrada, la clave es que el alcance esté cerrado antes de firmar.
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10) Planificación realista de tiempos (y qué suele alargar una reforma)
Plazos orientativos (muy variables):
- Diseño + documentación: 2–8 semanas
- Licencias: depende del procedimiento y del ayuntamiento
- Ejecución reforma integral: 6–14 semanas (vivienda media), más si hay estructura o carpinterías especiales
Lo que más retrasa:
- Cambios de diseño con la obra empezada
- Falta de stock en materiales
- Sorpresas en instalaciones antiguas
- Humedades ocultas y problemas de saneamiento
Una dirección de obra profesional reduce retrasos porque ordena decisiones y controla ejecución.
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11) Ejecución por fases: el orden correcto de una reforma integral
Un esquema típico (simplificado):
- Protecciones (zonas comunes, suelos a conservar, ascensor)
- Demoliciones y retirada de escombros
- Albañilería (tabiques, rozas, recrecidos)
- Instalaciones (saneamiento, fontanería, electricidad, telecom, climatización/ventilación)
- Cierres y yesos (enfoscados, pladur, falsos techos)
- Carpintería exterior (si aplica) y sellados
- Alicatados/solados
- Pintura
- Carpintería interior, armarios, cocina
- Sanitarios, griferías, mecanismos eléctricos, luminarias
- Remates, limpieza fina, pruebas y puesta en marcha
El orden importa: cambiarlo suele generar rehacer trabajos.
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12) Instalación eléctrica (REBT): seguridad, potencia y cuadro
En reformas integrales se suele renovar el cuadro y gran parte del cableado. El marco normativo general es el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT, RD 842/2002) y sus ITC.
Qué conviene definir:
- Nº de circuitos según uso real (cocina potente, horno, inducción, A/A, termo, etc.)
- Secciones y protecciones (magnetotérmicos, diferencial, sobretensiones)
- Tomas suficientes (evita regletas y problemas)
- Iluminación bien sectorizada
Al finalizar, lo habitual es disponer del certificado de instalación (boletín) cuando procede.
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13) Climatización, ACS y ventilación (RITE y salubridad): confort sin disparar consumo
Si introduces o reformulas sistemas térmicos (calefacción, A/A, ventilación mecánica, etc.), entran requisitos del RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios). Más allá de obligaciones, hay una realidad: en viviendas reformadas “bonitas” el mayor problema suele ser condensación por falta de ventilación y puentes térmicos.
Recomendaciones de alto retorno:
- Control solar (vidrios adecuados + protecciones)
- Equipos inverter eficientes bien dimensionados
- Ventilación (natural bien resuelta o mecánica si la vivienda lo necesita)
- Aislamiento donde más duele: cajas de persiana, encuentros, paredes frías
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14) Eficiencia energética y CTE (DB-HE): reforma que se nota en la factura
Cuando se actúa sobre envolvente o instalaciones, el CTE DB-HE (Ahorro de energía) cobra especial importancia. En la práctica, aplicar criterios HE significa:
- Mejor aislamiento y estanqueidad
- Carpinterías eficientes
- Menos demanda energética
- Mayor confort de invierno y verano
Además, si te planteas ayudas, estas mejoras suelen ser el núcleo de la justificación.
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15) Control de calidad, garantías y documentación final
Una reforma integral “bien cerrada” termina con:
- Pruebas de instalaciones (fugas, desagües, funcionamiento de climatización)
- Planos finales si hubo cambios
- Manuales y garantías de equipos
- Facturas y fichas técnicas principales
- Relación de materiales instalados
Esto es oro si vendes la vivienda o si surge una incidencia.
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16) Ayudas y subvenciones (Murcia): cuándo mirar y cómo no perder oportunidades
En la Región de Murcia han existido (y pueden ir evolucionando) programas ligados a la rehabilitación y a fondos tipo Next Generation, habitualmente enfocados a:
- Mejora de eficiencia energética
- Envolvente térmica
- Instalaciones renovables o más eficientes
- Accesibilidad en edificios
La clave es no empezar obra “a ciegas”: muchas ayudas exigen documentación previa, justificaciones y plazos.
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17) Checklist final antes de comenzar obra
Si puedes responder “sí” a todo esto, vas por buen camino:
- Tengo planos y alcance cerrado (demoliciones + distribución + instalaciones).
- Tengo calidades definidas o, como mínimo, rangos y partidas equivalentes.
- He resuelto licencias/permisos y comunidad (si aplica).
- He planificado residuos, contenedor y accesos.
- Sé quién dirige y controla la obra (y cómo se certifica).
- He pactado plazos, hitos, forma de pago y penalizaciones razonables.
- Tengo margen para imprevistos (técnicos y económicos).
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Cómo puede ayudarte ALEMÁN Y PAJARÓN en tu reforma integral en Murcia
Si quieres que tu reforma integral esté bien diseñada, bien legalizada y bien ejecutada (sin improvisación), lo más eficiente es trabajar con un equipo que integre técnica y obra:
- Planificación, mediciones y coordinación desde la gestión de proyectos
- Diseño funcional y estético con diseño de espacios
- Tramitación completa de licencias y permisos
- Supervisión y control con dirección de obra
- Ejecución completa de reformas integrales
Puedes conocer más sobre el equipo en quiénes somos y ver trabajos reales en proyectos. Si nos cuentas zona, metros, estado actual y el nivel de reforma que buscas, podremos orientarte con un enfoque técnico y una hoja de ruta realista desde el primer día.
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Fuentes y normativa de referencia (consulta útil)
- Código Técnico de la Edificación (CTE) (marco general de exigencias en edificación): https://www.codigotecnico.org/
- Seguridad y salud en obras (RD 1627/1997): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1997-20661
- Residuos de construcción y demolición (RD 105/2008): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2008-2486
- Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2002-18099
- RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-15820
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
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Una reforma integral es una inversión grande. La diferencia entre “una obra” y “un proyecto bien ejecutado” está en el método: diagnóstico, diseño ejecutable, licencias correctas, presupuesto comparable y dirección técnica. Si tu objetivo es hacerlo una sola vez y hacerlo bien, ese es el camino.
