Preparar un presupuesto de obra no es “poner precios”: es definir con precisión qué se va a ejecutar, en qué condiciones, con qué calidades, cómo se mide y qué queda incluido y excluido. Un buen presupuesto reduce imprevistos, evita discusiones durante la reforma y permite comparar ofertas de forma justa (“manzanas con manzanas”).
En ALEMAN Y PAJARON (Murcia) trabajamos presupuestos apoyados en mediciones reales, criterios de ejecución y control técnico, para que el número final no sea una sorpresa a mitad de obra. Si quieres que revisemos tu caso (vivienda, local comercial, nave, comunidad), puedes pedir asesoramiento técnico o que llevemos la gestión integral del proyecto.
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1) Qué es (y qué no es) un presupuesto de obra
Un presupuesto de obra profesional suele estructurarse en varios “niveles”:
- Presupuesto estimativo: rango orientativo (útil en fase de idea).
- Presupuesto por capítulos y partidas: con mediciones, precios y alcance claro.
- Presupuesto contractual: el que se firma, con condiciones, plazos, forma de pago, revisiones, garantías y anexos.
- Presupuesto “de proyecto” (en edificación): normalmente incluye el PEM (Presupuesto de Ejecución Material), que es clave para tasas e impuestos (como el ICIO en muchas licencias).
En la práctica, el problema más habitual es que se confunden PEM con presupuesto total de inversión. El PEM se refiere a la ejecución material (mano de obra + materiales de unidades de obra), mientras que el total puede incluir honorarios técnicos, licencias, tasas, gestión de residuos, seguridad y salud, control de calidad, etc.
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2) Estructura recomendada: capítulos, partidas, mediciones y criterios
Un presupuesto sólido se apoya en 4 piezas:
- Capítulos: agrupan trabajos por naturaleza (demoliciones, albañilería, instalaciones…).
- Partidas (unidades de obra): cada trabajo concreto medible.
- Mediciones: cantidades (m², m³, ml, uds) con criterios claros.
- Precio unitario: coste por unidad (incluyendo lo que corresponda: auxiliares, medios, mermas, etc.).
Consejos clave de estructura
- Cada partida debe indicar alcance “todo incluido” o detallar qué no incluye.
- Añade observaciones: marcas/calidades, espesores, sistemas, normativa aplicable, tolerancias, forma de ejecución.
- Diferencia entre:
- Demoliciones/retiradas
- Obra nueva/rehabilitación
- Instalaciones
- Acabados
- Seguridad, residuos y medios auxiliares
- Incluye un apartado final de:
- Gastos generales
- Beneficio industrial
- IVA
- Contingencia (muy recomendable en reformas)
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3) Partidas clave que no deberían faltar (checklist completo)
A continuación tienes las partidas y capítulos más típicos. No siempre aplican todos, pero sí conviene revisarlos para no olvidar nada.
3.1. Trabajos previos, implantación y protección
- Vallado, señalización, protecciones de zonas comunes.
- Protecciones de suelos existentes, ascensor, mobiliario.
- Medios auxiliares: andamios, plataformas, apeos puntuales.
- Desconexión y reconexión de suministros cuando proceda.
Error frecuente: no presupuestar protecciones ni medios auxiliares y que aparezcan como “extra” desde el día 1.
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3.2. Demoliciones, desmontajes y gestión de residuos
- Demoliciones interiores (tabiques, falsos techos, pavimentos).
- Levantado de alicatados, sanitarios, carpinterías.
- Carga, transporte, canon/gestor y contenedores.
- Gestión de residuos (en muchas obras es obligatorio justificarla en documentación).
Error frecuente: medir “a ojo” demoliciones y no prever retirada de escombros (que suele ser una partida con peso económico real).
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3.3. Albañilería y distribución
- Tabiquería (ladrillo, PYL, vidrio, etc.).
- Recrecidos, enfoscados, yesos, trasdosados.
- Formación de pendientes y trabajos de base.
Clave: definir sistema, espesores y prestaciones (acústica, resistencia al fuego, humedad).
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3.4. Estructura y refuerzos (si aplica)
- Apeos, refuerzos (perfiles metálicos, zunchos, refuerzo de forjados).
- Catas previas y criterios de intervención.
Error crítico: presupuestar refuerzos “genéricos” sin diagnóstico. En reformas, una visita técnica y, si procede, catas controladas, evitan sorpresas. Aquí es donde una buena dirección de obra marca la diferencia.
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3.5. Instalación eléctrica e iluminación
- Cuadro eléctrico, circuitos, mecanismos.
- Toma de tierra, protecciones, líneas.
- Puntos de luz, luminarias (ojo: “punto de luz” no es “luminaria”).
- Legalización/boletín cuando proceda.
Error frecuente: presupuestar “puntos” sin definir si incluye luminaria, tipo de mecanismo, potencia prevista o adaptación a normativa vigente.
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3.6. Fontanería, saneamiento y ACS
- Derivaciones, llaves de corte, colectores.
- Desagües, ventilación, pruebas de estanqueidad.
- Termo, calentador, aerotermia (si aplica).
Error frecuente: no definir si se renuevan montantes, llaves generales o si se trabaja “desde la llave de abonado”.
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3.7. Climatización y ventilación (muy importante en locales)
- Split, conductos, VRV/VRF, etc.
- Ventilación de baños, cocinas, renovación de aire.
- Rejillas, compuertas, control.
En locales comerciales esto se conecta directamente con requisitos de licencia de actividad y cumplimiento técnico. Si estás en esa fase, conviene empezar por licencias y permisos para evitar rehacer instalaciones.
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3.8. Protección contra incendios (PCI) (habitual en actividad)
- Extintores, señalización, alumbrado de emergencia.
- BIE, detección, sectorización (según uso/superficie).
Error frecuente: presupuestar la reforma del local sin contemplar PCI y luego el coste aparece cuando se prepara la documentación de apertura.
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3.9. Carpinterías, cerrajería y vidrios
- Puertas interiores, armarios, frentes.
- Ventanas, persianas, vidrio bajo emisivo, etc.
- Barandillas, rejas, cerramientos.
Clave: define series, herrajes, tipo de vidrio, prestaciones (aislamiento, seguridad).
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3.10. Revestimientos y acabados
- Alicatados, solados, rodapiés.
- Pintura (sistema: imprimación, manos, tipos).
- Techos (registrables o continuos, humedad, acústica).
Error frecuente: “pintura” sin especificación. La pintura es barata… hasta que hay que reparar soportes, fisuras o humedades.
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3.11. Cocinas, baños y equipamiento
- Sanitarios, griferías, mamparas.
- Mobiliario de cocina, encimeras, electrodomésticos.
- Accesorios y remates.
Consejo: separa obra de equipamiento si hay compras del cliente; así evitas desajustes y duplicidades.
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3.12. Urbanización y exteriores (si aplica)
- Pavimentos exteriores, drenajes, jardinería, vallados.
- Impermeabilizaciones y aislamientos.
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4) Costes “invisibles” que disparan el presupuesto si no se incluyen
Estos conceptos son los que más conflictos generan cuando no se contemplan desde el inicio:
- Licencias, tasas e impuestos (incluido ICIO cuando aplique).
- Honorarios técnicos (proyecto, dirección, coordinación).
- Estudio/plan de seguridad y salud y medidas preventivas (obligatorio según alcance).
- Control de calidad (ensayos, pruebas, certificados).
- Gestión de residuos y transporte a gestor autorizado.
- Acometidas y adecuación de instalaciones existentes.
- Reparación de patologías ocultas (humedades, aluminosis no, pero sí corrosiones, fugas, madera dañada, etc.).
- Imprevistos/contingencia: en reforma es prudente reservar un %.
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5) Medición: la base de un buen presupuesto (y cómo evitar trampas)
Un presupuesto se vuelve “barato” o “caro” muchas veces por cómo se mide, no por el precio unitario.
Buenas prácticas de medición
- Medir por unidades coherentes: m² (alicatados), ml (rodapiés), uds (puertas), m³ (demoliciones/tierras).
- Indicar criterio de medición: por paramentos netos, con huecos, con recercados, etc.
- Distinguir zonas con distinta complejidad: baños/cocina vs estancias secas.
- Separar partidas con rendimientos diferentes (por ejemplo, rozas en ladrillo vs hormigón).
Herramientas modernas
En proyectos complejos, se puede apoyar el presupuesto en modelos y mediciones más trazables (enfoques tipo BIM 5D, vinculando mediciones y costes). No es imprescindible para una vivienda pequeña, pero sí aporta control en actuaciones mayores.
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6) Los 12 errores más comunes al preparar un presupuesto de obra
- No definir el alcance (qué incluye y qué no).
- Presupuestar sin visita técnica (especialmente en reforma).
- No separar demolición/retirada/gestión de residuos.
- Olvidar medios auxiliares y protecciones.
- Instalaciones descritas “en genérico” (sin potencia, calidades, legalización).
- No contemplar encuentros y remates (sellados, juntas, perfiles).
- Mezclar calidades: “suelo porcelánico” sin modelo/rango.
- No incluir partidas de pruebas (estanques, funcionamiento, equilibrado).
- No prever plazos realistas (un plazo imposible suele encarecer).
- No indicar condiciones de pago y certificaciones.
- No incluir contingencia (en reforma, casi siempre hay sorpresas).
- Comparar presupuestos no comparables (uno incluye iluminación y otro no, por ejemplo).
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7) Cómo comparar presupuestos de diferentes empresas (método rápido)
Cuando tengas dos o tres ofertas, compáralas así:
- ¿Tienen mismas partidas y mismas mediciones?
- ¿Incluyen retirada de escombros y gestor?
- ¿Incluyen protecciones y medios auxiliares?
- ¿Instalaciones con detalle (circuitos, mecanismos, cuadro, legalización)?
- ¿Se especifican marcas/calidades o rangos?
- ¿Hay plazo, garantías, penalizaciones (si procede) y forma de pago?
- ¿Incluye IVA? ¿Qué tipo?
- ¿Hay un apartado claro de extras y cómo se aprobarán?
Si quieres evitar la típica guerra de “esto no estaba”, te interesa que el presupuesto esté apoyado en documentación y control técnico. En ALEMAN Y PAJARON podemos encargarnos desde el diseño hasta la ejecución con reformas integrales, o bien ayudarte solo en la fase de definición para que pidas ofertas comparables mediante asesoramiento técnico.
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8) Presupuesto y licencias en Murcia: por qué importa desde el principio
En función del tipo de obra (menor/mayor) y del municipio, la administración puede pedir documentación técnica y un presupuesto con cierto nivel de definición. Además, el PEM suele influir en la base de cálculo de tasas e impuestos (por ejemplo, el ICIO, cuando aplica).
Por eso, cuando hay reforma con cambios de distribución, instalaciones o actividad, conviene alinear:
- Alcance técnico
- Presupuesto (PEM y total inversión)
- Tramitación
Si estás en Murcia o alrededores y necesitas encajar presupuesto con tramitación, el servicio de licencias y permisos y la gestión de proyectos te evita bloqueos por documentación incompleta o incoherente.
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9) Plantilla mínima (orientativa) de presupuesto por partidas
Para que te sirva como guía, un presupuesto “limpio” debería mostrar como mínimo:
- Capítulo
- Partida (descripción completa)
- Unidad
- Medición
- Precio unitario
- Importe
- Resumen por capítulos
- PEM
- Gastos generales + beneficio industrial (si procede en tu formato)
- IVA
- Plazo
- Condiciones de pago
- Exclusiones y documentación anexa (planos, calidades, etc.)
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10) Cuándo merece la pena contratar dirección de obra o gestión técnica (aunque sea “solo una reforma”)
Si hay:
- cambios de distribución,
- instalaciones nuevas o importantes,
- refuerzos,
- actuaciones en locales con licencia,
- o simplemente quieres minimizar riesgos,
la dirección y control suele amortizarse evitando errores y sobrecostes. Puedes ver cómo trabajamos la dirección de obra, conocer al equipo en quiénes somos y revisar ejemplos reales en proyectos.
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Conclusión: un buen presupuesto no es el más barato, es el más claro
Las obras se encarecen por tres motivos: indefinición, mediciones pobres y partidas olvidadas. Si preparas el presupuesto con partidas completas, criterios de medición claros y un alcance bien cerrado, tendrás control del coste desde el primer día y podrás exigir resultados.
Si estás preparando una reforma o un local en Murcia y quieres un presupuesto técnicamente sólido (mediciones, calidades, compatibilidad con licencias y control de ejecución), en ALEMAN Y PAJARON podemos ayudarte desde el diseño de espacios hasta la ejecución con reforma integral o acompañarte con asesoramiento técnico para cerrar un alcance “sin letra pequeña”.
