La accesibilidad en edificios existentes ya no es un “extra” ni un tema estético: es una obligación legal en muchos casos, una necesidad funcional para miles de personas y, además, una inversión que revaloriza viviendas, locales y comunidades. El problema es que, cuando el edificio ya está construido, aparecen las limitaciones reales: huecos de escalera estrechos, portales con peldaños, desniveles, ausencia de ascensor, pasillos imposibles o baños que no admiten giro de silla.
En este artículo reunimos normativa aplicable, criterios técnicos y un catálogo de soluciones viables para actuar con garantías en edificios existentes, con especial enfoque en comunidades de propietarios, locales comerciales y edificios de uso público en Murcia.
---
1) ¿Qué significa “accesibilidad” en un edificio existente?
En términos prácticos, accesibilidad es que cualquier persona —con movilidad reducida, usuaria de silla de ruedas, con bastón, con discapacidad visual o auditiva, personas mayores o con carritos— pueda entrar, desplazarse y utilizar el edificio con seguridad y autonomía razonable.
A nivel conceptual, conecta con el diseño universal (diseñar para el máximo número de personas) y con la accesibilidad universal como derecho. Puedes ampliar estos conceptos en:
- Fuente externa: Universal design (diseño universal)
- Fuente externa: Código Técnico de la Edificación (CTE)
En edificios existentes, además, aparece un concepto clave: ajustes razonables (hacer lo necesario y proporcionado para eliminar barreras, sin exigir lo imposible técnica o económicamente).
---
2) Marco normativo: qué leyes y documentos debes tener en el radar
La accesibilidad en España se apoya en un “trípode” normativo: derechos, condiciones básicas y normativa técnica de edificación, a lo que se suman normas autonómicas/municipales.
2.1. Norma estatal “marco” (derechos y obligaciones)
- Real Decreto Legislativo 1/2013 (Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social): consolida el derecho a la accesibilidad y la exigencia de ajustes razonables.
Fuente externa (BOE): https://www.boe.es/
2.2. Condiciones básicas de accesibilidad en edificios
- Real Decreto 505/2007, sobre condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.
Fuente externa (BOE): https://www.boe.es/
- Real Decreto 173/2010, que incorpora al CTE (como normativa básica estatal) exigencias vinculadas a accesibilidad.
Fuente externa (BOE): https://www.boe.es/
2.3. Norma técnica principal en edificación: CTE (DB-SUA)
En obras en edificios existentes, el CTE es la referencia habitual cuando se ejecutan intervenciones que requieren proyecto o licencia y afectan a la seguridad de utilización y accesibilidad:
- CTE DB-SUA (Seguridad de utilización y accesibilidad), especialmente el SUA 9 (accesibilidad).
El CTE es extenso y su aplicación depende del tipo de intervención (rehabilitación, reforma, cambio de uso, etc.) y del edificio. En la práctica, conviene que un técnico haga un diagnóstico normativo: qué se exige, qué es compatible con lo existente y qué alternativas justificadas pueden aplicarse.
2.4. Urbanización y espacio público
Cuando la actuación afecta a accesos exteriores, itinerarios peatonales, vados o entorno urbano:
- Orden VIV/561/2010, documento técnico de accesibilidad en espacios públicos urbanizados.
Fuente externa (BOE): https://www.boe.es/
2.5. Normativa autonómica: Región de Murcia
En Murcia existe normativa específica en materia de accesibilidad universal (ley y desarrollo reglamentario). En proyectos reales, esto importa porque:
- puede endurecer o concretar criterios (señalización, itinerarios, dotaciones, plazos, etc.),
- y suele ser referencia en licencias y en la interpretación municipal.
Como el encaje exacto depende del municipio y del uso del edificio (residencial, pública concurrencia, sanitario, docente, etc.), es recomendable validarlo desde el inicio con un técnico y, si procede, con consulta previa municipal.
---
3) ¿Cuándo es obligatoria una actuación de accesibilidad?
Depende del contexto, pero estos son los escenarios más frecuentes:
A) Comunidad de propietarios (edificio residencial)
Suele dispararse por:
- solicitud de una persona con discapacidad o mayor de 70 años,
- necesidad de salvar escalones en portal,
- instalación de ascensor o mejora de itinerario accesible.
Aquí entra de lleno la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (art. 10 y concordantes), que regula cuándo ciertas obras son obligatorias y cómo se reparten. La casuística económica (límites y derramas) debe revisarse con detalle para cada caso.
B) Locales y actividades (comercio, hostelería, clínicas, oficinas)
La accesibilidad es un eje habitual en:
- licencias de actividad, declaraciones responsables y comunicaciones,
- reformas para cambio de titularidad o adecuación,
- inspecciones.
En estos casos, el técnico no solo diseña la solución: prepara documentación para que el negocio abra y funcione sin riesgos administrativos.
Si estás en esa fase, conviene apoyarte en un servicio de tramitación y soporte normativo como el de licencias y permisos de Alemán y Pajaron.
C) Edificios de uso público (pública concurrencia, administración, centros sanitarios, docentes)
Aquí las exigencias suelen ser más estrictas y el control documental también (planes de evacuación, señalización, accesibilidad en recorridos, aseos adaptados, etc.).
---
4) Soluciones reales para edificios existentes (catálogo práctico)
A continuación, soluciones típicas, con ventajas, limitaciones y “puntos críticos” de proyecto.
4.1. Accesos y portal: el gran cuello de botella
Problema: escalón a la entrada, zaguán con desnivel, puertas pesadas, itinerarios estrechos.
Soluciones habituales:
- Rampas (fijas o con mesetas intermedias) si hay longitud suficiente.
- Plataformas elevadoras verticales (mini-elevadores) cuando la rampa es inviable por pendiente o espacio.
- Salvaescaleras (plataformas o sillas) como alternativa, aunque suele ser menos “universal” y con más mantenimiento.
- Reconfiguración del portal: mover buzones, rehacer peldaños, ajustar pendientes, ampliar paso útil de puertas.
- Automatización de puertas (operadores, sensores, manillas accesibles).
Claves técnicas:
- continuidad del itinerario accesible desde la calle,
- pavimentos antideslizantes, encuentros sin resaltes,
- anchuras de paso y radios de giro.
Cuando hay que tocar estructura, instalaciones o acabados de forma integral, es donde una dirección de obra sólida evita sorpresas en ejecución y certificación final.
---
4.2. Ascensor en edificio existente: opciones según “lo que te deja” la finca
Problema: edificio sin ascensor o con ascensor “a medias” (paradas intermedias, cabina pequeña, acceso con escalones).
Soluciones:
- Ascensor en hueco de escalera (si hay espacio suficiente o se puede ganar).
- Ascensor adosado en patio (patio interior) con nueva estructura.
- Ascensor exterior (fachada o medianera) con torre autoportante.
- Reforma del ascensor existente: ampliar cabina si es viable, mejorar puertas, nivelación, botoneras accesibles.
Puntos críticos:
- afecciones a estructura y cimentación,
- cumplimiento de normativa de ascensores (industria) + accesibilidad,
- impacto urbanístico (volúmenes en fachada/patio) y licencia,
- acuerdo de comunidad y servidumbres.
Este tipo de intervención se beneficia mucho de una gestión integral del proyecto para coordinar: arquitectura/ingeniería, industria (ascensor), seguridad y salud, y tramitación municipal.
---
4.3. Itinerarios interiores: pasillos, puertas y cambios de nivel
Problema: puertas estrechas, pasillos con obstáculos, peldaños aislados.
Soluciones:
- sustitución de puertas por hojas de mayor paso útil,
- eliminación de resaltes y umbrales,
- pequeñas rampas interiores bien resueltas,
- redistribución de tabiques no estructurales,
- mejora de iluminación y contraste visual en puntos singulares.
---
4.4. Aseos accesibles (especialmente en locales)
Problema: aseo minúsculo, giro imposible, puertas que abren hacia dentro.
Soluciones:
- rediseño del núcleo de aseos (a veces “robando” 40–60 cm de un almacén cambia todo),
- puertas correderas o apertura hacia el exterior,
- barras abatibles, lavabos suspendidos, grifería accesible,
- correcta posición de inodoro y transferencias.
Aquí el equilibrio entre normativa, uso real del local y estética es clave. Un buen diseño de espacios evita “cumplir sobre el papel” pero fracasar en la experiencia de usuario.
---
4.5. Señalización, pavimentos táctiles y accesibilidad sensorial
No todo es movilidad. En edificios y locales con atención al público:
- señalización clara y de alto contraste,
- información accesible (visual/táctil),
- pavimentos podotáctiles en puntos de decisión (según ámbito),
- alarmas con señal visual y acústica en ciertos usos.
---
5) “Ajustes razonables” y soluciones alternativas: cómo se justifican
En rehabilitación, el mayor error es plantear el proyecto como si fuera obra nueva. La realidad es que muchas veces:
- no cabe una rampa con la pendiente ideal,
- el hueco de escalera no permite una cabina “perfecta”,
- hay condicionantes estructurales o patrimoniales.
Ahí es donde entra el criterio técnico: proponer la mejor solución posible, justificando:
- limitaciones físicas del edificio,
- proporcionalidad económica,
- mejora real de la accesibilidad conseguida,
- compatibilidad con seguridad (evacuación, incendios, uso diario).
Un buen asesoramiento técnico antes de comprometer presupuestos ayuda a elegir la alternativa que el Ayuntamiento y la comunidad aceptarán, evitando rehacer trabajos.
---
6) Licencias, trámites y documentación: lo que suele pedir la administración
Según el alcance:
- Licencia de obra (mayor o menor) o procedimientos equivalentes según municipio.
- Proyecto técnico (cuando afecta estructura, distribución relevante, condiciones de accesibilidad exigibles, o por la entidad de la obra).
- Dirección facultativa y, en su caso, coordinación de seguridad y salud.
- En locales: documentación ligada a actividad.
En Murcia, la casuística municipal varía. Por eso, para comunidades y negocios resulta práctico delegar la parte administrativa en un equipo que una técnica y trámite, como el servicio de licencias y permisos.
---
7) Errores frecuentes (y caros) en obras de accesibilidad
- Instalar una solución “rápida” (salvaescaleras) sin comprobar si era viable una solución más universal (plataforma/ascensor).
- Diseñar rampas sin espacio real de maniobra o sin resolver encuentros (puerta, felpudos, resaltes).
- Reformar un local y “olvidar” el aseo accesible hasta el final: es típico que entonces ya no haya metros.
- No coordinar accesibilidad con otras exigencias: evacuación, incendios, ventilación, estructura, instalaciones.
- Tratar el trámite municipal como un mero formulario (y descubrir tarde que hacía falta proyecto o autorización adicional).
---
8) Caso típico en Murcia: comunidad con escalones en portal + sin ascensor
Es uno de los escenarios más comunes: edificios de los 70–90 con 3–6 peldaños en acceso, cuarto de contadores “invadiendo” el zaguán y escaleras sin hueco.
Una hoja de ruta razonable suele ser:
- Levantamiento y diagnóstico (medidas, estructura, instalaciones).
- 2–3 alternativas (rampa/plataforma; ascensor en escalera/patio/fachada), con pros, contras y coste orientativo.
- Selección de opción y proyecto.
- Licencia y coordinación con empresa instaladora.
- Dirección de obra y cierre documental.
Si quieres ver ejemplos de soluciones aplicadas, puedes visitar la sección de proyectos de Alemán y Pajaron.
---
9) ¿Necesitas mejorar la accesibilidad de tu edificio o local en Murcia?
En actuaciones de accesibilidad, lo que marca la diferencia no es solo “poner un ascensor” o “hacer una rampa”, sino hacerlo bien: que sea legalizable, ejecutable, mantenible y útil de verdad.
En ALEMÁN Y PAJARON (Murcia) podemos ayudarte desde el inicio con:
- asesoramiento técnico para definir la mejor solución viable,
- diseño de espacios para integrar accesibilidad sin perder funcionalidad,
- gestión de proyectos coordinando técnicos, industriales y costes,
- licencias y permisos para que la administración no sea un freno,
- dirección de obra para ejecutar con control y sin desviaciones,
- y, si buscas una intervención completa, reformas integrales.
También puedes conocernos mejor en nuestro equipo.
---
10) Fuentes y lecturas útiles (externas)
- BOE (normativa estatal): https://www.boe.es/
- Orden VIV/561/2010 (espacios públicos urbanizados): https://www.boe.es/
- Real Decreto 505/2007 (condiciones básicas de accesibilidad): https://www.boe.es/
- Real Decreto 173/2010 (incorporación al CTE en materia de accesibilidad): https://www.boe.es/
- Wikipedia – CTE: https://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%B3digoT%C3%A9cnicodelaEdificaci%C3%B3n
- Wikipedia – Diseño universal: https://en.wikipedia.org/wiki/Universal_design
---
La accesibilidad en edificios existentes no se resuelve con una única receta: se resuelve con diagnóstico, alternativa técnica bien justificada, proyecto y una tramitación correcta. Si nos dices el municipio, el tipo de edificio (comunidad/local) y la barrera principal (escalones, ausencia de ascensor, aseo, puertas), podemos orientarte sobre la solución más realista y el camino de licencia más probable en tu caso.
